Wer ein Grundstück kauft, der sollte an Altlasten denken. Nur mit großer Vorsicht kaufen sollten angehende Bauherren Grundstücke mit problematischer Geschichte. Dazu zählen zum Beispiel alte Gewerbebrachen. Flächen, auf denen früher ein Dachpappenbetrieb oder ein Galvanounternehmen stand, sind in der Regel belastet, die Böden müssen oft ausgetauscht werden. Das ist teuer und verzögert den Baubeginn. Auch alte Ziegelkuhlen sind meist kein guter Baugrund, denn sie wurden nach dem Krieg häufig mit Hausmüll verfüllt. Der lagert auch heute noch dort. Auskunft über den Baugrund gibt das Altlastenverzeichnis, das Bauämter und Kommunen führen. Aufschlussreich sind auch Gemarkungs- der Straßennamen wie "An der Tongrube", "An der Ziegelmühle". Übrigens können sich Käufer im Kaufvertrag vorbehalten, den Kauf rückabwickeln zu können, falls der Baugrund später nicht die zugesicherten Eigenschaften besitzt. Nur: Welcher Verkäufer wird sich darauf einlassen? Und: Es ist ein mühseliger Weg. Besser vorab mit dem VPB-Berater sprechen und die Frage der Altlasten abklären, gegebenenfalls über ein Bodengutachten.

Immobilien werden nach wie vor über Anzeigen verkauft. Seit dem 1. Mai 2014 müssen in allen Anzeigen auch die Verbrauchswerte der Immobilie stehen. Denken Sie daran: Diese Verbrauchswerte sagen nicht unbedingt viel aus. Machen Sie sie nicht zum alleinigen Entscheidungskriterium für die Auswahl. Vielleicht sind Haus oder Wohnung dank ihrer Lage oder ihres Zuschnitts für Sie ideal? Viele Immobilien lassen sich energetisch sinnvoll sanieren. Nehmen Sie zur Besichtigung Ihren VPB-Berater mit. Er erläutert Ihnen den Energieausweis und kann auch abschätzen, wie viel die energetische Sanierung der Immobilie kosten wird.

Das Bad gehört zu den wichtigsten Räumen in Haus und Wohnung – und zu den gefährlichsten. Wie schnell werden feuchte Fliesen zur riskanten Rutschbahn? Wie oft greifen schlaftrunkene Morgenmuffel im Bad zum Föhn, während sie auf nassem Boden stehen? Und wie ausgelassen toben Kinder in der Wanne? Deshalb: Bei Immobilienbesichtigungen nicht nur auf die schicke Ausstattung achten, auf modische Fliesen und Farben – die sind spätestens übernächstes Jahr wieder passé, sondern auch auf die Sicherheit - und die Möglichkeit, das Bad bei Bedarf barrierefrei umzubauen.

Bauen ist in Deutschland sehr unterschiedlich geregelt. Im Rahmen des Baugesetzbuches und der einzelnen Landesbauordnungen liegt die Planungshoheit vor Ort immer bei den Gemeinden. Sie regeln mithilfe eines Bebauungsplanes, wie wo im Detail gebaut werden darf. Wer sich für ein Grundstück interessiert, der sollte also zunächst immer bei dem betreffenden kommunalen beziehungsweise Kreisbauamt einen Blick in den gültigen Bebauungsplan für dieses Gebiet werfen. Die Bebauungspläne sind jedermann zugänglich. Viele Kommunen haben sie inzwischen sogar im Internet abgespeichert. Aus den Festsetzungen im Bebauungsplan lassen sich alle für einen Neubau – aber auch für Um- und Anbauten – wichtigen Details herauslesen, angefangen von der Art der Bebauung, über Größe, Höhe und maximal bebaubare Fläche, über Abstandsflächen zum Nachbarn und Baufenster, bis hin zur Firstrichtung und Traufhöhe des Hauses. Im Bebauungsplan erkennt der Haus- und Grundstückskäufer auch, was seine zukünftigen Nachbarn noch bauen können, wie hoch sie aufstocken und wie nah sie an die gemeinsame Grenze heranrücken dürfen. Unter Umständen steht und fällt damit auch der eigene Wunsch nach einer Solaranlage, weil der Nachbar zu viel Schatten wirft.

Sie wollen eine Immobilie kaufen? Gute Idee, aber übereilen Sie nichts! Vor allem sollten Sie ein in Frage kommendes Objekt nicht nur ein- oder zweimal besichtigen, sondern zu unterschiedlichen Tageszeiten und an verschiedenen Wochentagen! Wenn es an einer viel befahrenen Straße liegt, sollten Sie auch einmal während des Berufsverkehrs vorbeischauen. Auch nachmittags nach 17 Uhr bekommen Sie einen guten Eindruck von Ihrer zukünftigen Nachbarschaft: Da rauscht der Verkehr, rumpelt der Fahrstuhl, schleudern die Waschmaschinen der heimgekehrten Berufstätigen, üben die benachbarten Kinder Schlagzeug und Klavier, kläfft Nachbars Bello. Am besten wäre es, Sie würden sogar einmal im Objekt übernachten, denn erst nachts merken Sie, was der Schallschutz wirklich taugt. Da hören Sie dann die Toilettenspülung von nebenan, den rumpelnden Aufzug, die Dame mit den Stöckelschuhen oben und vieles mehr. Wollen Sie das Objekt jetzt immer noch kaufen? Falls ja, nehmen Sie am besten zum nächsten Besichtigungstermin Ihren VPB-Berater mit. Der schaut dann, wie es bautechnisch um das Anwesen bestellt ist.

Alle reden vom Betongold! "Jetzt kaufen, kaufen, kaufen… – wer jetzt nicht kauft, der ist blöd!"… Haben Sie auch manchmal das Gefühl, Sie seien die Einzigen, die noch nicht in eine Immobilie investiert haben? Alle Cleveren haben längst ihre Schäfchen ins Trockene gebracht…. Lassen Sie sich bloß nicht unter Druck setzen! Viele Bauherren schließen nämlich unter Zeitdruck Verträge, die sie einseitig benachteiligen. Angesichts der Drohung "Wenn Sie nicht unterschreiben, dann tut es nachher ein anderer", setzen sie ihre Signatur unter den Bauvertrag, ohne ihn vorher noch einmal vom unabhängigen Sachverständigen prüfen zu lassen. Wer das tut, der riskiert sein Erspartes! Zwei Dinge sollten angehende Hausbesitzer in jedem Fall mindestens prüfen lassen, damit sie ihr Geld auch tatsächlich retten und nicht zum Fenster hinauswerfen: Zum einen, ob der Bauunternehmer seriös und solvent ist, und zum anderen, ob der versprochene Festpreis fürs Haus auch tatsächlich der Endpreis ist (was nach VPB-Erfahrung höchst unwahrscheinlich ist!). Also: Immer erst prüfen lassen, dann kaufen! Oder auch nicht.

Seit 1. Oktober 2013 gilt das "Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren". Der Gesetzgeber schützt mit dem Gesetz Käufer von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen vor übereilten Beurkundungen. Seit Inkrafttreten des Gesetzes muss der Notar dem Käufer 14 Tage vor einem notariellen Beurkundungstermin alle Vertragsunterlagen für den Immobilienkauf übergeben, damit der Käufer sie in Ruhe prüfen kann. Diese Regelung gilt aber nur beim Kauf vom kommerziellen Anbieter, also etwa bei Schlüsselfertigobjekten. Die Regelung greift nicht, wenn ein Privatmann eine Immobilie von einem anderen Privatmann kauft. Nutzen Sie aber auch hier die Bedenkzeit für Beratung vom Fachmann.

Wer neu baut, der braucht zunächst einmal ein Grundstück. Wählen Sie das Grundstück mit Bedacht, es entscheidet mit darüber, wie und was Sie bauen können. Nicht vorgeschrieben, aber sinnvoll ist das Baugrund- oder Bodengutachten! Denn erst wenn die Bodenverhältnisse bekannt sind, weiß der Planer, wie er das Haus gründen und abdichten muss. Je nach Untergrund ist das unterschiedlich aufwändig: Nasse Böden und drückendes Grundwasser beispielsweise erfordern besondere Kellerabdichtungen. Auf sandigen oder gar Torfböden muss das Haus speziell gegründet werden. Felsen im Baugrund verteuern den Keller enorm. Und mit Altlasten verseuchte Böden müssen wahrscheinlich komplett ausgetauscht werden, bevor überhaupt gebaut werden darf. All dies sollten Sie als Bauherr tunlichst schon vor dem Kauf klären, damit Sie wissen, was technisch und finanziell auf Sie zukommt.

Lesen Sie dazu auch unseren Serviceartikel "Baugrundgutachten: Baugrund immer frühzeitig untersuchen lassen"

Wenn Sie auf der Suche nach einem Grundstück, Haus oder einer Eigentumswohnung sind, dann bekommen Sie immer wieder Angebote von Maklern. Für erfolgreiche Vermittlungsdienste steht dem Makler eine Honorarzahlung zu, genannt Courtage. Viele Makler versuchen sich gleich beim ersten Kontakt diese Zahlung vertraglich zu sichern. Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht in Ruhe geprüft haben. Klären Sie immer, wer die Courtage oder welchen Anteil davon übernimmt, der Käufer oder der Verkäufer. Arbeiten Sie möglichst nur mit alteingesessenen Maklern zusammen – die ein gutes Renommee haben! Und ganz wichtig: Wenn Sie die Immobilie bereits kennen, etwa über Freunde, dann teilen Sie dies dem Makler umgehend mit. Nur so können Sie im Falle eines Vertragsabschlusses die Zahlung der Courtage vermeiden. Wenn Sie selbst einen Makler mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragen, klären Sie genau, welche Pflichten er damit übernimmt. Überlegen Sie, ob ein Alleinauftrag sinnvoll ist – und begrenzen Sie diesen gegebenenfalls zeitlich, damit Sie den Makler wechseln können.

Haben Sie schon einmal an den Kauf eines Baudenkmals gedacht? Baudenkmäler haben ihren Reiz. Sie sind allerdings in der Unterhaltung wie auch in der Sanierung deutlich teurer als normale Wohnhäuser. Weil das so ist, kommt der Staat Denkmalbesitzern entgegen: Während der Kauf eines normalen Hauses, gleich ob neu oder gebraucht, heute nicht mehr staatlich gefördert wird, können Besitzer eines Kulturdenkmals fast alle Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten an ihrem Haus nach wie vor steuerlich absetzen, und zwar zu 90 Prozent über zehn Jahre. Vorausgesetzt, das Kulturdenkmal wird von den Eigentümern selbst bewohnt und sämtliche Sanierungs- und Umbauarbeiten werden vor Baubeginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt und von ihr genehmigt. Das ist ganz wichtig: Klären Sie unbedingt erst alles mit der Behörde, sonst bekommen Sie die Steuervergünstigungen nicht. Übrigens: Die Steuervergünstigungen gelten auch für Eigentümergemeinschaften, die ein Denkmal in mehrere Wohnungen aufgeteilt haben – solange sie die Immobilie selbst bewohnen. Lesen Sie mehr im VPB-Ratgeber "Wohnen im Baudenkmal".

Die Digitalisierung ist auf dem Vormarsch. Längst ist es Usus, das TV-Programm übers Smartphone zu programmieren, Licht und Heizung übers Tablet zu steuern, die ganze Wohnung per WLAN mit der eigenen Lieblingsmusik zu beschallen. Per Bluetooth wird die Lieblingsmusik inzwischen sogar direkt in die Badewanne weitergeleitet, wobei die Wanne als Empfänger und Resonanzkörper dient. Auch Lichtstimmungen lassen sich digital erzeugen und vieles mehr. Solche Spielereien sind nicht billig und sicher auch nicht immer nötig. Bedenkenswert dabei auch: Jedes dieser Programme verbraucht wieder zusätzlich Strom, sprich Energie – und genau die wollten wir doch eigentlich in Zukunft eher sparen! Allerdings: Die Steuerung von Wassermenge und Temperatur könnte sogar helfen, Energie zu sparen. Wenn es richtig gemacht wird.

Sie wollen ein schönes Haus kaufen und selbst umbauen? Grundsätzlich helfen Eigenleistungen Geld zu sparen. Aber: Viele Bauherren überschätzen sich und nehmen sich zu viel vor. Besprechen Sie Ihren Wunsch, beim Bau selbst Hand anzulegen, gleich zu Planungsbeginn mit Ihrem Architekten Er plant Ihre Eigenleistungen realistisch ein und übernimmt auch die Bauaufsicht für Ihren Part. Setzen Sie Ihre Eigenleistung dabei realistisch an. Sie sind Laie, kein Profi, und Sie haben auch nur an den Wochenenden und in den Ferien Zeit. Der Umbau kann sich also lange hinziehen. Außerdem müssen Sie sich und Ihre Angehörigen als Bauhelfer extra versichern.

Früher hieß es, wer eine Immobilie baut oder kauft, der sollte mindestens ein Drittel des Kaufpreises als Eigenkapital angespart haben. Inzwischen haben sich die Zeiten geändert, manche Darlehensgeber verlangen nicht mehr viel Eigenkapital. Im Internet gibt es sogar Finanzierungsangebote mit 100-prozentiger Finanzierung. Allerdings verlangen die Darlehensgeber dafür auch entsprechende Sicherheiten – und meist auch deutlich höhere Zinsen. Ohne Eigenkapital zu bauen kann sich, so paradox es klingt, nur leisten, wer Geld hat. Geld, das in einer anderen Immobilie steckt, eine bevorstehende Erbschaft oder Schenkung, oder ein sehr hohes, sicheres Gehalt. Wer knappe oder gar keine Eigenmittel hat, der sollte die Nebenkosten im Auge behalten: Denn schon der Kauf der Immobilie kostet Tausende an Gebühren und Steuern. Allein die Grunderwerbsteuer summiert sich in Deutschland beim durchschnittlichen Einfamilienhaus auf den Gegenwert eines Kleinwagens. Und diese Summe muss ganz zu Anfang bezahlt werden! Mehr dazu im VPB-Ratgeber "Nebenkosten bei Hauskauf und -unterhaltung".

Sie planen den Kauf einer Eigentumswohnung? Gute Idee, aber bedenken Sie: Sie kaufen kein Eigenheim auf der Etage, sondern, rechtlich betrachtet, neben dem Ihnen allein gehörenden Sondereigentum auch und untrennbar einen bestimmten Anteil an einem Grundstück. Dieses Grundstück – und damit auch das darauf stehende Haus – gehören einer Gemeinschaft, und mit dem Erwerb der Eigentumswohnung werden Sie Mitglied der "Eigentümergemeinschaft". Wie diese Gemeinschaft funktioniert, das regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Lassen Sie sich vom Verkäufer unbedingt die "Teilungserklärung" und die "Gemeinschaftsordnung" geben und sprechen Sie mit dem Verwalter. Klären Sie die finanziellen Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft. Fragen Sie nach monatlichen Belastungen, Rücklagen und Sanierungsvorhaben. Studieren Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Anhand der Diskussionen und Beschlüsse erkennen Sie die Stimmung im Haus und wie die Miteigentümer miteinander umgehen. Lesen Sie mehr dazu im VPB-Ratgeber "Die Eigentumswohnung".

Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchten, muss Ihnen der Verkäufer einen gültigen Energieausweis vorlegen. Aber nutzt der Ihnen auch etwas? Viele Energieausweise sind noch Verbrauchsausweise und geben lediglich den Verbrauch der bisherigen Bewohner wieder. Waren das zwei reisefreudige Berufstätige, dann haben die zu Hause sicher nicht so viel Energie verbraucht, wie Sie, mit drei kleinen Kindern, Homeoffice und den Großeltern im Dachstudio voraussichtlich verbrauchen werden. Es ist also immer die Frage, was der Energieausweis aussagt, und ob sich die Werte auf Sie übertragen lassen. Sinnvoller ist das Gespräch mit dem VPB-Sachverständigen, denn er kann relativ sicher beurteilen, in welchem Zustand die Immobilie ist und mit welchen energetischen Sanierungen Sie rechnen müssen, um das Objekt auf Vordermann zu bringen. Bei der Eigentumswohnung sollten Sie sich unbedingt auch nach den in nächster Zeit anstehenden Sanierungen erkundigen. Unter Umständen kommt da eine Sonderumlage auf Sie zu! Und wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten und einen Energieausweis brauchen, wenden sie sich an Ihren VPB-Berater. Er hilft weiter!

Seit 1. Januar 2013 können Hausbesitzer freie Schornsteinfeger mit dem Kehren und Messen ihrer Heizungen, Kamine und Öfen beauftragen. Grundlage der Aufträge ist der sogenannte Feuerstättenbescheid, den der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger für sie ausgestellt hat. In diesem Bescheid, einem amtlichen Dokument, steht genau, wann welche Kehr-, Mess- und Prüfarbeiten an der Liegenschaft erledigt werden müssen. Es ist dann Sache des Hausbesitzers, die Aufträge zu erteilen und die Ergebnisse anschließend dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger schriftlich nachzuweisen. Wer ein Haus kaufen möchte, der sollte sich auch den Feuerstättenbescheid zeigen lassen. Dort steht viel über den Zustand der Heizung – auch, ob und wann sie gegebenenfalls erneuert werden muss. Außerdem wissen Sie dann auch gleich, wann Sie welche Wartungs- und Messarbeiten erledigen lassen müssen.

Wer bauen möchte und dazu ein innerstädtisches Grundstück sucht, der sollte an eine nach wie vor reale Gefahr denken: Blindgänger alter Fliegerbomben aus dem Zweiten Weltkrieg. Immer noch liegen sie zu tausenden im Boden, vor allem in den Städten. Der VPB rät deshalb: nicht nur auf Lage und Preis des Areals achten, sondern sich auch über dessen Geschichte informieren! Erste Anlaufpunkte sind Bauämter, Ordnungsämter oder das Regierungspräsidium. Sie helfen klären, ob es in der Gegend, in der man bauen möchte, Bombenabwürfe gab. In stark betroffenen Großstädten, existieren sogenannte Verdachtsflächenkataster. Liegt das ins Auge gefasste Terrain in einer solchen Verdachtsfläche, sollten Besitzer und Kaufinteressierte am besten frühzeitig einen Antrag auf Prüfung bei der zuständigen Stelle stellen. Solche Untersuchungen dauern erfahrungsgemäß alles in allem rund ein halbes Jahr. Das sollten Bauwillige einplanen, sonst führen die Untersuchungen zu Bauzeitverzögerungen und im schlimmsten Fall zum Baustillstand, dann nämlich, wenn erst während der Bauzeit Kampfmittel gefunden werden – die natürlich beseitigt werden müssen.

Im Grundbuch werden die Besitzverhältnisse für Grund und Boden dokumentiert. Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt geführt und zwar beim jeweils zuständigen Amtsgericht. Jedes Grundbuch ist bundesweit einheitlich gegliedert. Auf dem Titelblatt sind das Amtsgericht, die Bezeichnung der Gemarkung sowie Band- und Blattnummer des jeweiligen Grundbuchauszugs vermerkt. Im sogenannten Bestandsverzeichnis sind die genaue Bezeichnung der Lage des Grundstücks sowie Angaben zu Größe notiert. In Abteilung I steht der Name des aktuellen Eigentümers, in Abteilung II werden Vermerke und Auflassungsvormerkungen für neue Eigentümer registriert. In dieser Rubrik sind auch auf dem Grundstück liegenden Lasten, wie etwa Wegerechte, Dauerwohnreche, Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke verzeichnet. In Abteilung III werden die Grundpfandrechte eingetragen das sind Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden.

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen will und nicht ausreichend Eigenkapital hat, der leiht sich das Geld in der Regel von der Bank. Das Kreditinstitut lässt sich als Sicherheit im Grundbuch in Abteilung III ein sogenanntes Grundpfandrecht eintragen. Das kostet Gebühren. Das Grundpfandrecht kann entweder eine Hypothek sein oder eine Grundschuld. Während früher die Hypothek üblich war, wird von den Banken heute die Grundschuld bevorzugt. Beide unterscheiden sich voneinander.
Die Hypothek ist immer abhängig vom Bestand der gesicherten Forderung. Hat der Hauskäufer beispielweise die Hälfte des Darlehens zurückgezahlt, ist die Hypothek auch nur noch die Hälfte wert. Ist die Hypothek abbezahlt, ist die Eintragung im Grundbuch für die Bank nichts mehr wert. Anders die Grundschuld. Diese hängt vor allem nicht vom Rückzahlungsstand des Darlehens ab. Mit den Grundpfandrechten sichert sich die Bank den Zugriff auf die Immobilie. Gerät der Käufer bei den Darlehenszahlungen in Verzug, kann die Bank die Zwangsversteigerung beantragen.

Wer in Deutschland Immobilien erwirbt, der kauft strenggenommen nicht das Haus, sondern das Grundstück, auf dem das Haus steht. Der Grund und Boden ist – bebaut oder unbebaut – immer der eigentliche Verkaufsgegenstand. Beim Kauf eines Hauses schließt der Käufer also rechtlich betrachtet einen Grundstückskaufvertrag ab. Jeder Kauf und Verkauf, sprich jegliche Veränderungen der Eigentumsverhältnisse, müssen im ? Grundbuch dokumentiert werden. Das staatlich geregelte Verfahren gibt Käufer und Verkäufer Sicherheit. Grundstücksgeschäfte dürfen in Deutschland nur über den Notar abgewickelt werden.

Wer bauen will, der braucht dazu ein Grundstück. Bei der Suche nach dem idealen Terrain müssen Sie eine Reihe von Dingen beachten: Setzen Sie sich mit Ihrer Familie zusammen und klären Sie, wo Sie wohnen möchten und welche Bedingungen das Grundstück erfüllen muss (Infrastruktur, Anbindung, Lage, Größe etc.). Machen Sie Kassensturz und legen Sie Ihr Limit fest. Erkundigen Sie sich bei Kommunen und kirchlichen Gemeinden nach Bauland für Familien und Erbpachtgrundstücken. Wenn Sie ein Grundstück gefunden haben, erkundigen Sie sich nach der Bebaubarkeit: Gibt es einen ? Bebauungsplan oder nicht? Wie groß und wie hoch dürfen Sie dort bauen? Liegt die Himmelsrichtung gut für Solarausnutzung? Gibt es Altlasten im Boden? Ihr VPB-Berater hilft Ihnen bei der Klärung dieser Fragen. Er rät Ihnen wahrscheinlich auch, ein -> Bodengutachten machen zu lassen. Wenn Sie dem Kauf nähertreten, lassen Sie vom Notar prüfen, ob Lasten auf dem Grundstück liegen, beispielsweise Wegerechte. Dazu sieht der Notar das Grundbuch ein.

Hypotheken dienen der Absicherung eines Darlehens. Während früher die Hypothek üblich war, wird von den Banken heute die Grundschuld bevorzugt. Beide unterscheiden sich erheblich voneinander. Die Hypothek ist immer abhängig vom Bestand. Hat der Hauskäufer beispielsweise die Hälfte der Hypothek zurückgezahlt, ist die Hypothek auch nur noch die Hälfte wert. Ist die Hypothek abbezahlt, ist die Eintragung im Grundbuch für die Bank nichts mehr wert.

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchte, der wird heute an vielen Stellen fündig: in Zeitungsinseraten, in Internetportalen, beim Makler und zunehmend auch direkt im Wohngebiet, weil Verkäufer dazu übergehen, wie Amerikaner und Engländer längst, ein Schild ans Haus zu hängen: "Zu verkaufen". Ganz egal, wie und wo Altbaufans suchen, sie müssen die Immobilie vor dem Kauf genau prüfen. Einige Dinge können sie dabei selbst erledigen, zum Schluss sollten sie aber immer einen Architekten oder unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen, der sich auf die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern beziehungsweise Eigentumswohnungen spezialisiert hat und Wert- und Sanierungsgutachten erstellen kann. Nur so erfahren Sie verlässlich, was die Immobilie wirklich wert ist, was an Sanierungskosten und Nachrüstpflichten auf sie zukommt, und was eventuelle Umbauten, die sich viele Käufer ja auch noch wünschen, am Ende kosten.

Es ist schwer, sich ein bewohntes Haus oder eine möblierte Wohnung leer vorzustellen. Genau das aber müssen Kaufinteressierte versuchen, um sich ein halbwegs objektives Bild von der Immobilie zu machen. Sie müssen es sich ohne Innenausstattung vorstellen, ohne Möbel, Teppiche und Wandverkleidungen. Wenn auf dem Boden alles vollgeräumt ist, dann hilft gelegentlich der Blick zur Decke. Dort stehen keine Möbel im Weg herum. Wer nach oben schaut, der kann sich vorstellen, wie viel Platz im Zimmer tatsächlich ist. Passt das Bett dort in die Nische? Ist diese Wand breit genug für mein Bücherbord? Wie viele Vor- und Rücksprünge hat diese Wand eigentlich? Die Decke ist das Spiegelbild des Bodens, nur eben leer und frei fürs Möblieren im Kopfkino. Altbekannt aber immer sinnvoll ist auch das Arbeiten mit dem Plan: Dazu werden die Möbel maßstabsgetreu ausgeschnitten und können dann auf dem Papier hin und hergeschoben werden, bis alles passt. Aber Achtung: Dabei immer an Heizkörper, Türöffnungsrichtung und Steckdosen denken!

Es kann jeden treffen: Der Job ist weg und Haus oder Eigentumswohnung sind noch nicht abbezahlt. Was tun? Es gibt einen Rettungsanker: Nicht nur Mieter, sondern auch Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung selbst bewohnen und unverschuldet in Not geraten sind, haben Anspruch auf Wohngeld, den sogenannten Lastenzuschuss. Ob Sie im Falle eines Falles zum Kreis der Berechtigten gehören und wie viel Geld Sie bekommen, das hängt von drei Faktoren ab: der Anzahl der Haushaltsmitglieder, dem Gesamteinkommen und der Belastung durch den Baukredit. Der Zuschuss wird in der Regel für ein Jahr bewilligt, danach ist ein neuer Antrag erforderlich. Antragsformulare gibt es bei der örtlichen Wohngeldstelle der Gemeinde- oder Kreisverwaltung.

Stimmt: Verkäufer dürfen Mängel jedenfalls auf konkrete Nachfragen hin nicht verschweigen. Aber: Oft kennen Immobilienbesitzer die Mängel im und am eigenen Haus gar nicht – vor allem dann nicht, wenn sie das Haus geerbt und selbst gar nicht dort gewohnt haben. Dann halten sie Farbveränderungen an den Wänden vielleicht für reine Schönheitsfehler, die beim fälligen Anstrich ohnehin übermalt werden. Aber gerade Verfärbungen können auch auf Feuchte, Fogging oder Schimmelbefall hinweisen. Und das sind keine Kleinigkeiten, sondern Schäden, die teuer saniert werden müssen. Besser also, der Kaufinteressent verlässt sich nicht auf die Aussagen des Eigentümers. Vor bösen Überraschungen bleibt er nur verschont, wenn er einen unabhängigen Sachverständigen zu den Besichtigungen mitnimmt.

Vorsicht, bei neuen großen Wohnanlagen – und bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen – bestellt häufig der Generalunternehmer beziehungsweise der Vermieter den Verwalter. Sollten viele Wohnungen noch nicht verkauft sein, dann verwaltet er diese im Sinne des Verkäufers und hat damit bei der Eigentümerversammlung eine Mehrheit. Aus dieser Machtposition heraus diktiert er das Geschehen in der Anlage. Das gilt auch bei Wohnungsanlagen, in denen ein privater Eigentümer die Mehrheit der Wohnungen besitzt und vermietet. Auch er hat bei Eigentümerversammlungen automatisch das Sagen! Deshalb: Achten Sie vor dem Kauf auf ausgewogene Eigentumsverhältnisse.

Altbauten sind nicht immer Schnäppchen, auch wenn sie preiswert sind. Die Modernisierung von Altbauten kommt immer teurer als Laien ahnen. Je älter die Immobilie ist, umso höher liegen die notwendigen Investitionen. Dafür gibt es sogar Faustregeln: Für den zeitgemäßen Umbau der Häuser aus den Nachkriegsjahren beispielsweise, veranschlagen Fachleute gut 40 Prozent des Kaufpreises. Diese Summe muss von Anfang an im Geiste zum Kaufpreis hinzuaddiert werden. Ältere Objekte, aus der Zeit vor 1930, verschlingen sogar rund die Hälfte des Kaufpreises für die Sanierung. Um ein Einfamilienhaus aus den 1970er und 1980er Jahren auf heutigen Standard zu bringen, rechnen Bausachverständige Modernisierungsausgaben von rund einem Drittel des Kaufpreises. Selbst neuere Immobilien, die erst um die 20 Jahre alt sind, können selten gleich bezogen werden. Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten verschlingen noch einmal rund ein Fünftel des Kaufpreises. Wer also ein bestimmtes Objekt ins Auge fasst, der ist also gut beraten, gleich am Anfang die einfache Überschlagsrechnung aufzumachen: Kaufpreis plus Modernisierungskosten. Und ist die Immobilie dann wirklich noch ein Schnäppchen?

Wer ein Haus kauft, der bekommt damit auch neue Nachbarn. Gut, wenn das nette Menschen sind, denn mit den Nachbarn hat man oft genug zu tun. Wer umbaut oder saniert, der muss unter Umständen über Nachbars Grundstück fahren, Materialien bringen oder Leitungen legen. Eventuell laufen auch nachbarliche Leitungen oder Wegerechte über das eigene neue Grundstück. Auch diese Pflichten und Lasten übernimmt der Käufer einer Immobilie mit. Sie stehen im Grundbuch und lassen sich nicht einfach abschütteln und ignorieren. Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, der sollte nicht nur klären, was er dort alles darf, sondern auch, mit wem er es jenseits des Grenzzauns zu tun hat. Ein kleiner Besuch klärt die Verhältnisse. Die meisten Nachbarn sind nette Menschen. Bei allen anderen sollten Sie den VPB-Leitfaden "Nachbarrecht" zur Hand haben.

Wer eine Immobilie kauft, der weiß meist ziemlich genau, was ihn die Finanzierung in den nächsten Jahren kosten wird. Monat für Monat muss das Darlehen abgestottert werden. Das kann ganz schön eng werden, vor allem, wenn Sie nicht an alle Nebenkosten gedacht haben. Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostet nämlich nicht nur bei der Anschaffung Geld, sondern auch im Unterhalt. Da kommt an Nebenkosten einiges zusammen, was Sie gar nicht beeinflussen können, wie etwa die nötigen Versicherungen, oder auch die Grundgebühren für Kanal und Wasser, für Müllabfuhr, eventuell auch Gas oder Fernwärme. Auch die Grundsteuer wird jedes Jahr fällig. Lesen Sie mehr zum Thema im VPB-Ratgeber "Nebenkosten bei Hauskauf und -unterhaltung".

Sie möchten ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen? Dann müssen Sie in Deutschland zum Notar. Nur der Notar darf Grundstücksangelegenheiten protokollieren. Er übernimmt an Staates Stelle hoheitliche Aufgaben. Der Notar regelt alle gesetzlich vorgeschriebenen Schritte für Sie. Dafür stellt er staatlich festgelegte Gebühren in Rechnung. Aufgabe des Notars ist die Abwicklung des Kaufs gemäß geltendem Recht. Der Notar muss dabei unparteiisch sein. Das heißt, es ist nicht seine Aufgabe, Sie darauf hinzuweisen, wenn Sie in einem Bauvertrag einseitig benachteiligt werden, solange der Vertrag geltendem Recht entspricht.

Die Objektbeschreibung gehört zu den zentralen Punkten des Bauvertrag beim Schlüsselfertighaus. Nur, was dort vereinbart wird, wird später auch geliefert. Neben der Art, Aufteilung und Bauweise des Hauses und konkreten Herstellerangaben müssen in der Objektbeschreibung auch wichtige Dinge wie zum Beispiel der barrierefreie Zugang und die barrierefreie Nutzung des Hauses festgeschrieben werden, ebenso Energiekennwerte und Schallschutzmaßnahmen. Die Objektbeschreibung gehört mit zu den Unterlagen, die der VPB-Sachverständige für den Kaufinteressenten vor Vertragsunterschrift prüft. Auch zu einer gebrauchten Immobilie gehört eine Objektbeschreibung. Was genau darin stehen darf oder muss, ist aber nirgends geregelt. Deshalb sollten Kaufinteressenten immer sehr vorsichtig sein und stets prüfen, ob das, was in der Beschreibung steht, auch der Realität entspricht. Beim Altbau wichtig ist die Prüfung, ob alle Bauteile auch tatsächlich genehmigt sind und die Haustechnik zugelassen ist. Auch dabei hilft der VPB-Berater.

Schlüsselfertighaus, Grundstück und Eigentumswohnung kann man in Deutschland nur über den Notar kaufen. Der Notar ist neutral, er setzt oft selbst den Vertrag auf und muss jedenfalls prüfen prüft, ob er dem Gesetz entspricht. Nicht prüfen muss er aber beispielsweise, ob Sie – etwa beim Kauf eines Schlüsselfertighauses – im Vertrag wirtschaftlich oder legal einseitig benachteiligt werden. Das müssen sie selbst tun, am besten mit Hilfe eines unabhängigen Sachverständigen. Der Notar stellt Ihnen den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor der Protokollierung zur Verfügung. Und er beantwortet bei der Protokollierung ausführlich Ihre Fragen. Das ist seine Aufgabe. Nutzen Sie die Vorlaufzeit, um den Vertrag genau zu prüfen. Keinesfalls sollten Sie sich am Tag der Protokollierung auf Vorschläge ihres Vertragspartners einlassen, schnell noch handschriftliche Änderungen am Vertrag vorzunehmen. In diesem Augenblick können Sie die Tragweite solcher Änderungen gar nicht prüfen, die sich nachher wahrscheinlich zu Ihren Ungunsten auswirken. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen! Verschieben Sie lieber die Unterschrift und gehen Sie auf Nummer sicher. Lesen Sie mehr dazu im VPB-Ratgeber "Hauskauf beim Notar".

An einer Immobilie ist eigentlich ständig etwas kaputt. Das gilt fürs Eigenheim ebenso wie für die Eigentumswohnung. Mal müssen Fensterdichtungen erneuert werden, mal eine Steckdose ausgetauscht. Teurer wird es, wenn die Heizung kaputt geht, die Kellerwände plötzlich feucht werden, alte Holzfenster faulen, Wasserrohre brechen und das Dach leckt. Gut, wenn Sie dann Rücklagen gebildet haben. Der VPB rät, mindestens einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat für Instandhaltungsreparaturen zurückzulegen. Für ein 150 Quadratmeter großes Reihenhaus bedeutet das: 150 Euro Rücklagen im Monat beziehungsweise 1.800 Euro pro Jahr. Das reicht gerade für die nötigen Reparaturen, größere Instandsetzungsarbeiten wie etwa ein Heizungstausch sind damit nicht zu bezahlen. Die Handwerkerrechnungen für die Reparaturen sind steuerlich absetzbar. Lesen Sie mehr dazu im VPB-Ratgeber "Steuern sparen mit Handwerkerrechnungen".

Laut Statistischem Bundesamt liegt die durchschnittliche Wohnungsgröße in Ein- und Zweifamilienhäusern bei derzeit rund 133 Quadratmetern. So ein schönes Heim will auch instand gehalten werden. Der Verband Privater Bauherren rät dazu, pro Monat und Quadratmeter Wohnfläche auf keinen Fall weniger als einen Euro für die Instandhaltung zurückzulegen. Das addiert sich bei besagter deutscher Durchschnittsimmobilie also auf 1.596 Euro im Jahr. Das ist nicht viel, vor allem, wenn Sie ein älteres Haus besitzen, an dem in nächster Zeit einige Reparaturen anstehen. In der Eigentumswohnung sorgt zwar die Gemeinschaft für Rücklagen – aber nur für die Sanierungen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Für die Instandhaltung des Sondereigentums ist jeder Eigentümer selbst verantwortlich. Hier also sogar: doppelt Rücklagen bilden!

Im freistehenden Einfamilienhaus spielt der Schallschutz keine allzu große Rolle. Wenn Sie aber eine neue Eigentumswohnung kaufen möchten, sollten Sie dem vertraglich vereinbarten Schallschutz schon Aufmerksamkeit zollen! Ursache für schlechten Schallschutz in alten Objekten sind häufig nachträglich ausgetauschte Ver- und Entsorgungsleitungen, die ohne Rücksicht auf den Schallschutz durch Decken und Wände getrieben wurden. In neuen Objekten sind häufig Baufehler oder aber auch unzureichende vertragliche Vereinbarungen der Grund für spätere Klagen. In jedem Fall wird es teuer, die Misere abzustellen, denn Schallschutzsanierungen zählen meist zu den aufwendigsten und teuersten überhaupt, weil tief in die Bausubstanz eingegriffen werden muss. Lassen Sie sich frühzeitig vom unabhängigen Sachverständigen beraten, was technisch möglich und sinnvoll ist – und lassen Sie von diesem Experten prüfen, ob der vertraglich festgelegte Schallschutz auch eingebaut wird.

Wer ein altes Haus besichtigt, der sollte auch die weniger attraktiven Ecken gründlich prüfen und sich von Staub und Spinnweben nicht stoppen lassen. Skeptisch sollten Kaufinteressierte immer dann werden, wenn es irgendwo muffig riecht. Dann sollten Sie sich den Bausachverständigen holen. Denn gerade im Keller und im Dachbereich lauern mitunter Schimmel und Schädlinge, die als Mitbewohner inakzeptabel sind. Je nachdem, was dort siedelt, seien es holzzerstörende Insekten oder Schwämme oder auch großflächige Feuchte- und Schimmelschäden, muss das Haus aufwändig und teuer saniert werden. Manchmal wird das unangemessen teuer. Solche Objekte sollte niemand kaufen, der ein bisschen aufs Geld schauen muss.

So gut die Sonne tut, vor allem im Hochsommer ist es einfach zu viel des Guten! Dann muss das Haus vor der Sonne geschützt und abgeschottet werden. Markisen, Rollos und Läden sind die klassischen Mittel gegen zu viel Sonne. Da immer mehr Baufirmen aus Sparsamkeit auf Rollläden verzichten, fehlt damit oft auch der für den nötigen Komfort sorgende Sonnenschutz. Deshalb: Schon bei der ersten Besichtigung der Immobilie auch an den Sonnenschutz denken. Ein mechanischer Sonnenschutz ist übrigens ökologisch sinnvoller als eine stromintensive Klimaanlage.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, der wird Teil einer Eigentümergemeinschaft gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Haus und Grundstück der Gemeinschaft werden in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt. Zum Sondereigentum gehören in der Regel die eigene Wohnung, eventuell noch eine Garage und ein Keller. Zum Gemeinschaftseigentum zählen im Normalfall das Haus an sich, sprich der Baukörper mit Fassaden, Treppenhäusern, Aufzug, Dach sowie die Zuwege, der Garten, also das Grundstück als solches. Wie genau Sonder- und Gemeinschaftseigentum definiert sind, das regelt die Teilungserklärung. Die "Teilungserklärung" ist Teil des Kaufvertrags. Wer sich für eine Eigentumswohnung interessiert, der muss sie unbedingt im Vorfeld einsehen. Mehr dazu im VPB-Ratgeber "Eigentumswohnung".

Wer ein möbliertes Haus oder eine Wohnung besichtigt, der empfindet meist schon beim ersten Blick Ablehnung oder Zustimmung. Der erste Eindruck wird stark geprägt von der Möblierung, von den Farben im Raum und vom Einrichtungsstil. Wer es nüchtern mag, der schreckt vor Schleiflack zurück und umgekehrt. Es ist schwer, diesen ersten Eindruck wieder loszuwerden. Das gilt auch, wenn der erste Eindruck bestens ist, etwa, weil die Farben und Möbel gerade dem aktuellen Einrichtungstrend entsprechen. Wohnungssuchende sind meist auf den aktuellen Trend "geeicht". Das hat einen einfachen Grund: Wer eine Immobilie sucht, der beschäftigt sich intensiv mit dem Thema, betrachtet Magazine und Kataloge und gewöhnt sich dabei an den aktuellen Trend. Entsprechend altmodisch erscheint ihm alles, was nicht mehr diesem Stil entspricht. Was viele vergessen: Der Trend von heute ist morgen passé! Wichtiger als Farben, Fliesen, Böden ist beim Immobilienkauf der Blick auf die Haustechnik: Wie alt sind Heizung, Wasserleitungen und Elektrik? Wer die Elektrik oder das Sanitär- oder Heizungsnetz erneuert, der versetzt das Haus dazu quasi in den Rohbauzustand – das wird teuer und Tapeten und Böden fliegen dabei ohnehin meist raus.

Betongold ist beliebt! Häuser in manchen Regionen sind in den vergangenen Monaten deutlich teurer geworden. Wäre es daher das nicht an der Zeit, das ererbte, vermietete oder vielleicht sogar leer stehende Elternhaus doch noch zu verkaufen? Falls Sie über den Verkauf einer Immobilie nachdenken, sollten Sie das gut vorbereiten. Auch in guten Zeiten verkaufen sich Häuser nicht von selbst. Vor allem eins können Sie falsch machen: zu viel verlangen. Das ist nicht besonders weitsichtig! Viele Verkäufer, vor allem Erbengemeinschaften, neigen zu überhöhten Preisvorstellungen. Überzogene Vorstellungen schaden aber: Wer den Wert seines Hauses zu hoch ansetzt, der bleibt in der Regel nämlich zunächst darauf sitzen. Und ist das Haus länger auf dem Markt, spricht sich das in der Region unter potenziellen Käufern bald herum. Viele Interessenten mutmaßen dann, mit dem Haus sei etwas nicht in Ordnung. Die Konsequenz: Der Verkäufer muss den Preis zum Schluss drastisch senken, oft sogar weit unter den eigentlichen Wert, nur um wieder Interessenten anzulocken. Deshalb, bleiben Sie realistisch! Kein Käufer ist bereit für Ihr "Elternhaus" einen Sentimentalitätsbonus zu bezahlen. Lesen Sie mehr dazu in den VPB-Fragen und Antworten zum Immobilienverkauf.

Viele Käufer schlüsselfertiger Immobilien unterzeichnen Bauverträge, ohne sie vorher gründlich prüfen zu lassen. Das wird in der Regel teuer, denn Bauverträge haben in der Regel eklatante Lücken. Oft fehlen wichtige Dinge, die zum Gebrauch des Hauses unentbehrlich sind, wie etwa die Hausanschlüsse. Im Durchschnitt, so hat der VPB ermittelt, liegen zwischen einem als "schlüsselfertig" beworbenen Haus und dem später tatsächlich bezugsfertigen Haus Mehrkosten im Gegenwert eines Mittelklassewagens. Deshalb: Vertragsentwurf nicht arglos unterschreiben, sondern erst vom unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen.

Jahrzehnte lang galt: Häuser und Grundstücke sind ein sicheres Investment, sie werden immer mehr wert. Der Glaube an ständig steigende Preise verursachte, unter anderem in den USA, aber auch in Irland und Spanien, die gigantischen Immobilienblasen, die in der Banken- und Eurokrise dann platzten. Die Deutschen waren zurückhaltender gewesen. In Deutschland gab es keine Immobilienblase. Aber die Mär von der quasi automatischen Wertsteigerung des Eigenheims hat auch hierzulande viele Anhänger. Dabei sollte sich inzwischen herumgesprochen haben: Das Land wird zweigeteilt: Einige Regionen wachsen. Dort bleiben die Immobilien wertstabil oder werden sogar teurer. Andere Regionen schrumpfen. Dort verfallen die Preise. In einigen Jahren werden in den unattraktiveren Gegenden viele Immobilien nicht mehr verkäuflich sein. Wertsteigerung ist also in Zukunft mehr denn je eine Frage der Lage. Deshalb sollten alle, die auf die Wertsteigerung spekulieren, genau prüfen, wo sie investieren. Hilfreich sind dabei die Untersuchungen über wachsende und schrumpfende Gemeinden des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Raumbeobachtung/Downloads/downloads_node.html

Wer eine gebrauchte Immobilie kaufen will, der muss das Objekt erst sachverständig prüfen lassen. Es geht schließlich um viel Geld! Nicht verlassen sollten sich Kaufinteressenten auf die Aussagen der Makler und früheren Besitzer, denn die werden das Objekt natürlich loben. Aber mal ehrlich: Was nutzt Ihnen das tolle Designerbad in grau-beige, wenn Sie viel lieber Bauhausfarben hätten? Und warum sollten Sie eine offene Edelküche teuer übernehmen, wenn Sie ihre alte lieben und gerne mitbringen möchten? Und: Nicht alles, was schick aussieht, ist auch praktisch: Natursteinböden beispielsweise mögen pflegeleicht sein (wobei sie auch zu Flecken neigen!), sie sind auf alle Fälle beinhart und verursachen beim langen Stehen schmerzende Knie – also nichts für die Küche! Auch beim heute allgegenwärtigen Laminat (das ist kein echtes Holz!) stellt der Experte eher die Frage: Was liegt da noch alles drunter? Was dünstet da aus alten Belägen und Klebern unerkannt an gesundheitsbedenklichen Stoffen aus? Und die abgehängten Decken überall in Haus und Keller? Was verbirgt sich dahinter? Und vor allem, mit welchen heute vielleicht längst verbotenen Farben wurden die damals gestrichen? Klären Sie das alles in Ruhe, bevor Sie kaufen! Es geht um Ihr Geld und um Ihre Gesundheit.

Zwangsversteigerungen gelten als Schnäppchenbörse. Das trifft allerdings nur bedingt zu, denn auch bei der Zwangsversteigerung orientiert sich das Einstiegsgebot in der Regel am Verkehrswert des betreffenden Gebäudes. Der richtet sich nach den Preisen vergleichbarer Objekte in der Nachbarschaft. Das heißt: Die teure Lage eines Hauses schlägt sich also auch bei der Zwangsversteigerung im entsprechend höheren Verkehrswert nieder. Die Sache hat noch eine weitere Krux: Wer bei einer Zwangsversteigerung eine Immobilie erwirbt, der hat keinen Anspruch darauf, das Objekt vor dem Versteigerungstermin zu besichtigen. Bei der Beurteilung des Hauses ist er auf die äußere Ansicht angewiesen und auf die gerichtlichen Gutachten. Bei der Beurteilung hilft der VPB-Berater. Bei ? Eigentumswohnungen, die zur Zwangsversteigerung anstehen, sollt der Interessierte versuchen, über den Verwalter so viel wie möglich in Erfahrung zubringen. Wer sich für Zwangsversteigerungen interessiert, der erfährt mehr über Termine und Objekte beim jeweils zuständigen Amtsgericht. Die Rechtspfleger dort stellen ihm alle nötigen Informationen zur Verfügung, auch über Gebühren, Verfahren, Formalitäten und Abwicklung im Falle des Zuschlags. Es ist ratsam, "zur Übung" einige Zwangsversteigerungen zu besuchen, bevor man wirklich mitbietet. Mehr dazu im VPB-Ratgeber "Zwangsversteigerung".

Bauherren, die zu Allergien neigen, sollten vor dem Kauf einer Immobilie prüfen, ob sie an einer wohnraumbedingten Erkrankung leiden. Trifft das zu, dann sollten Baustoffe und Materialien, auf die sie allergisch reagieren, im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung möglichst nicht vorkommen. Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie heißt das: Innenräume vor dem Kauf checken lassen. Dabei helfen der unabhängige Bachsachverständige und der Innenraumhygieniker. Und im Zweifel: Lieber nicht kaufen, als später leiden! Mehr dazu im Leitfaden "Gesund bauen und wohnen".