VPB-Experteninterview
VPB empfiehlt Baukontrolle bei Altbauwohnungen: Vernachlässigte Immobilien sind oft von Hausschwamm befallen
BERLIN. Eigentumswohnungen verkaufen sich aktuell fast von alleine, zumindest in den großen Städten. Nicht nur Neubauten sind beliebt bei den Käufern, sondern auch restaurierte Altbauten. Vor allem im Osten übernehmen Bauträger bislang leer stehende, vernachlässigte Gründerzeithäuser, entkernen und sanieren sie. "Der Andrang ist so groß; im Augenblick werden auch all jene Immobilien saniert und verkauft, an die sich jahrelang niemand herantraute, weil sie einfach nur noch Ruinen waren", beobachtet Dipl.-Ing. Raik Säbisch vom Verband Privater Bauherren (VPB). Nun ist die Nachfrage da, Baugeld ist fast zinslos zu haben, und die Sanierung der unter Denkmalschutz stehenden Altbauten erlaubt die lukrative Abschreibung. Als Leiter des Leipziger VPB-Büros betreut Raik Säbisch zahlreiche Käufer und auch Gemeinschaften, die sich für eine Eigentumswohnung im sanierten Stilaltbau entschieden haben. Das reicht von der Vertragskontrolle, die die Bauherren mit dem Bauträger abschließen müssen, bis hin zur laufenden Baukontrolle während der komplexen Sanierungsarbeiten.
Die Probleme bei diesen Altbauten sind gravierend, aber meist die gleichen: "Häufig finden wir in den alten Mehrfamilienhäusern den Echten Hausschwamm." Raik Säbisch weiß, was das bedeutet: "In diesen Fällen müssen alle betroffenen Bauteile komplett entfernt und neu aufgebaut werden." Der Hausschwamm ist ein schwerwiegendes Problem, denn er nistet nicht nur im Holz, sondern schiebt seine Myzele auch durch Mauerwerksfugen und befällt so, anfangs unbemerkt, ganze Häuser. Wird er nicht komplett entfernt, setzt er sein zerstörerisches Werk immer wieder fort. "Am Anfang aller Sanierungen steht deshalb grundsätzlich ein umfassendes Gutachten, damit auch wirklich jeder Schaden entdeckt wird."
Die Schwammsanierung ist aufwändig, vor allem, wenn sich das Pilzgeflecht in den Bundwänden und Holzböden eingenistet hat. Dann müssen diese komplett ausgetauscht werden. "Die Böden, in der Regel aus Holz und mit Sandschüttung, sind auch akustisch problematisch", erläutert der Experte. "Das war früher üblich, entspricht aber nicht mehr den heutigen Anforderungen an den Schallschutz in Eigentumswohnungen".
"Statische Probleme bereitet in vielen Gründerzeithäusern der Einbau von Aufzügen", weiß Raik Säbisch. "Die gehören aber heute ebenfalls zum gewünschten Standard und müssen deshalb eingebaut werden. Genauso wie Dachterrassen." Deren Einbau stellt die Planer immer wieder vor technische und konstruktive Probleme, ebenso wie die heutigen Brandschutzauflagen. "Problematisch sind auch immer wieder verrostete Stahlträger in der Kellerdecke oder im Außenmauerwerk. Ihre Sanierung beziehungsweise ihr Austausch ist mit erheblichem Aufwand verbunden."
Wer ein Denkmal saniert, der muss zwar nicht die gleichen hohen Auflagen bei der Energieeinsparung erfüllen, wie die Besitzer eines nicht geschützten Altbaus, aber die zukünftigen Bewohner legen natürlich Wert auf Energieeffizienz. "Bei denkmalgeschützten Fassaden kommt eine Außendämmung natürlich nicht infrage", weiß Bauingenieur Säbisch. "Dort bietet sich die Innendämmung an, die aber auch sehr sorgfältig berechnet und aufgebracht werden muss." Mit einer modernen Heizung und neuen Holzfenstern - im alten Stil - lässt sich der Energieverbrauch weiter senken.
Eine grundsätzliche Frage bei innerstädtischen Altbauten sind für manche Bauherren auch die Parkplätze. Viele Häuser haben große Innenhöfe. Sie gehören zum späteren Gemeinschaftseigentum und können zu Parkplätzen umgewidmet werden. Käufer, die von einem schönen grünen Innenhof träumen und aus Umweltgründen in zentraler Lage weniger Auto fahren wollen, sollten die Grünnutzung eines solchen Hofs rechtssicher festschreiben lassen, wenn sie sich für einen solchen Altbau entscheiden, rät der VPB.
"Die Sanierung wirklich desolater Altbauten lohnt sich finanziell oft nur wegen der Abschreibung für vermietende wie auch für selbstnutzende private Bauherren", konstatiert Raik Säbisch. Gerade private Vermieter können so doch noch etwas für den Aufbau ihrer Altersvorsorge tun, nachdem geplante Steuererleichterungen für den Mietwohnungsbau politisch gescheitert sind. "Die Rechnung geht aber nur auf, wenn die Sanierung auch gelingt. Gelingt mit dem Denkmalschutz keine Einigung, gibt’s keine Abschreibung. Und wird bei der Sanierung nicht sorgfältig gearbeitet, etwa bei der Entfernung des Hausschwamms, wird das Haus zur Dauerbaustelle, bei der alle Miteigentümer immer wieder Geld nachschießen müssen. Gerade private Bauherren können sich das finanziell kaum leisten.
Sie sollten sich deshalb nicht auf den Bauträger verlassen, sondern – alleine oder mit den anderen Eigentümern zusammen – einen unabhängigen Sachverständigen mit der laufenden Bau- und Qualitätskontrolle ihrer Immobilie beauftragen.
