VPB fordert verbindliche Festlegungen für Fertigstellungstermine

BERLIN. "Wenn wir nicht rechtzeitig in unser neues Haus einziehen können, dann muss unsere Baufirma eben die Hotelkosten für uns bezahlen!". Mancher Bauherr redet sich angesichts schleppender Bauarbeiten selbst Mut zu. Und dazu hat er allen Grund, denn wenn er später einzieht als erwartet, kommen Extrakosten auf ihn zu: Die Familie braucht eine Unterkunft, der Umzug muss neuorganisiert werden, der Kredit läuft – wohin also mit Mensch und Mobiliar? Und wer soll das alles bezahlen? Da liegt es nahe, die säumige Firma für den Schaden haftbar zu machen.

So einfach ist es allerdings nicht, weiß der Verband Privater Bauherren (VPB). Ob der Bauunternehmer für die Hotel- und sonstigen Kosten aufkommen muss, die sich aus der Verzögerung ergeben, das richtet sich nach den Vereinbarungen, die Bauherr und Firma lange vor Baubeginn im gemeinsamen Bauvertrag getroffen haben. Mancher Bauherr bleibt tatsächlich zum Schluss auf den Hotelkosten sitzen.

"Verzögert sich der Bau, muss zunächst der private Bauherr für alle anfallenden Kosten geradestehen", erklärt VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag. "Zurückholen kann er sich das Geld auch nur unter bestimmten Bedingungen. So muss der Schlüsselfertigunternehmer zunächst einmal mit der Baufertigstellung tatsächlich in Verzug sein. Das wiederum setzt als erstes voraus, dass der vertragliche Fertigstellungszeitpunkt verstrichen ist", erläutert Baurechtsanwalt Freitag. Nach Erfahrung des VPB sind fixe Fertigstellungstermine in Verträgen aber höchst selten. "Und selbst wenn sie vereinbart wurden, finden sich im Vertrag garantiert Verlängerungsregelungen, die den Fälligkeitstermin wieder aufweichen."

Mitunter lässt sich der Wunschtermin für den Einzug nicht einhalten, weil die Firma erst gar nicht mit dem Hausbau anfängt. "Grundsätzlich gilt zwar, dass der Unternehmer bald nach Vertragsabschluss mit dem Bau anfangen und diesen auch zügig fertigstellen muss", erklärt der Rechtsanwalt, "aber wann er die Bauleistung ausführen muss, ob er Arbeiten verschleppt oder gute Gründe für die Verzögerung ins Feld führen kann, das kann nur ein Sachverständiger klären."

"Ohne konkreten Termin muss der Bauherr nach Fälligkeit der Bauleistung mahnen. Und die Kostenabwälzung geht auch nur, wenn der Bauunternehmer die Verzögerung auch tatsächlich verursacht und verschuldet hat", erklärt Holger Freitag. "Mitunter liegt die Ursache der Verzögerung auch beim Bauherrn: Wenn der beispielsweise eine vertraglich vereinbarte Abschlagszahlung trotz berechtigter Anforderung nicht rechtzeitig überweist, dann muss die Firma nicht weiterbauen. Das gilt auch, wenn die Bauherrschaft sich bei der Auswahl von Böden, Türen und Fliesen Zeit lässt und die Materialien deshalb verspätet geliefert werden oder wenn die Bauherren im Nachhinein Änderungen am Haus wünschen. Die dadurch verursachten Verzögerungen kann der Bauherr dem Unternehmer nicht ankreiden".

"Aber selbst wenn die Schlüsselfertigfirma tatsächlich gebummelt und den Einzug verzögert hat, muss der Bauherr noch die Höhe des Schadens klären", erläutert Holger Freitag. "Es sei denn, er hat eine Vertragsstrafe ausgehandelt, die in jedem Fall fällig wird, wenn das Zeitlimit überschritten ist, gleich, ob der Bauherr tatsächlich einen finanziellen Schaden hat oder nicht."

Solche Vertragsstrafen entpuppen sich aber mitunter als zweischneidiges Schwert, zumal wenn Baufirmen sie von sich aus anbieten und damit auch gleich noch versuchen, spätere Schadensersatzansprüche wegen Verzögerungen zu deckeln. "Solche Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind zwar unwirksam", weiß Rechtsanwalt Freitag, "aber Ärger hat der Bauherr damit in jedem Fall. Vermeiden kann er den nur, wenn er den Bauvertrag samt allen Terminen und Vertragsstrafen vor Unterschrift von Fachleuten prüfen lässt Danach wissen Bauherren, was auf sie zukommt, und ob sie im Notfall die Hotelkosten tatsächlich auf ihre Baufirma abwälzen können." Der VPB hält die aktuelle Praxis für verbraucherfeindlich und fordert den Gesetzgeber dringend auf, verbindliche Festlegungen für Fertigstellungstermine bei Verbraucherbauherren gesetzlich zu regeln.