VPB-Experteninterview
VPB rät in der Corona-Krise: Mit Firmen reden, nicht voreilig kündigen
BERLIN. Das Corona-Virus beeinträchtigt inzwischen auch das Baugeschehen bundesweit. Die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) berichten von ersten Warnungen einzelner Baufirmen, demnächst anstehende Einzugstermine seien nicht zu halten. Lieferengpässe und Mitarbeiter unter Quarantäne sind aktuell die wesentlichen Probleme. Was können Bauherren tun?
"Im Augenblick ist alles in der Schwebe. Allgemeine rechtliche Ratschläge kann man nicht geben, denn jeder Fall ist anders", erläutert VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag. "Wir raten zur Besonnenheit. Bauherren sollten mit ihren Firmen reden. Und zwar im Sinne des werkvertraglichen Kooperationsgedankens. Es geht um frühzeitigen Informationsaustausch. Weder sollten jetzt spontan Absprachen getroffen werden, die sich später als Anspruchsverzicht, Leistungsminderung oder unnötige Preiserhöhung auswirken. Schon gar nicht sollten sie Miet- oder sonstige Verträge voreilig kündigen oder sich auf vorgezogene Zahlungen einlassen."
Was liegt aktuell an? Die ersten Firmen teilen ihren Auftraggebern mit, dass Heizungs-, Elektro- und Lüftungsinstallationstechnik, die in Asien produziert wird, nicht rechtzeitig geliefert und deshalb nicht eingebaut werden kann. "Korrekt sollten Baufirmen das in einem sogenannten Bedenkenhinweis den Bauherren mitteilen, jedenfalls wenn ein VOB/B-Vertrag vorliegt", erläutert Rechtsanwalt Freitag. Es bleibt aber zu klären, ob das Fehlen der Teile tatsächlich auf der Corona-Krise beruht und nicht nur ein willkommener, vorgeschobener Grund für einen ohnehin zurückliegenden Bauunternehmer ist. Eine weitere Frage wäre, ob denn nur die nicht lieferbaren Teile geschuldete Leistung sind oder ob diese durch andere - noch lieferbare - ersetzt werden können. Das hängt davon ab, ob vertraglich nur der Bauwerkserfolg und nicht auch die genauen Teile zur Erreichung der Leistung vereinbart worden sind. Hier allerdings reicht es in der Regel nicht, wenn in AGB das nicht lieferbare Fabrikat und "oder gleichwertig" benannt sind, denn dieser Leistungsänderungsvorbehalt ist als AGB zu unpräzise. Wie sollen Bauherren in diesen Fällen verfahren? Der VPB rät zunächst zum Gespräch mit der Baufirma, das ist telefonisch oder per Mail möglich. Eventuell können die Firmen auf technische Alternativen ausweichen, die nicht vertraglich geschuldet sind. Bevor Bauherren hier etwas fest machen, sollten sie das unbedingt vorher mit ihrem Sachverständigen absprechen. Beratungen der Bauherren können telefonisch oder über Messaging-Dienste stattfinden. Die VPB-Berater haben sich darauf eingestellt.
Kann der Fertigstellungstermin nicht gehalten werden, verschieben sich auch der Umzug und damit besser auch die Kündigung der Mietwohnungen. Ob die Baufirmen bei Einzugsverzögerungen haften und notfalls sogar die Hotelkosten übernehmen müssen, ist ungewiss. Denn Schadensersatzansprüche setzen immer Verschulden voraus. Die Beweislast dafür trägt zwar hier die Firma, aber angesichts der Pandemie ist das Führen eines Entlastungsbeweises im Einzelfall gut denkbar. Überhaupt muss für Verzug die Leistung erst einmal fällig sein. Wenigstens die Bauzeit muss zwar in Bauträgerverträgen und Verbraucherbauverträgen seit 2018 angegeben werden. Es finden sich aber viele Klauseln in den Verträgen, die eine Verlängerung der Bauleistungszeit vorsehen.
"Prominentester Vertreter", erläutert Holger Freitag, "ist eine Bauzeitverlängerung für den Fall höherer Gewalt. Darunter fasst die Rechtsprechung Lagen, die außerhalb der vertraglichen Beziehung angesiedelt sind, von keiner Vertragspartei verschuldet oder auch nur vorhergesehen worden sind und auch nicht vorhergesehen hätten werden müssen und gegen das es auch bei größter Sorgfalt durch die Vertragsparteien keine effektive Abwendungsmöglichkeit gibt. Es ist gut denkbar, dass die Corona-Krise darunter gefasst wird. Die Frage bleibt natürlich immer in jedem Fall, ob die Verzögerung denn auch tatsächlich auf der Pandemie beruht."
Daher sollten Bauherren überlegen, ob sich dieser Weg mit allen Konfrontationen lohnt. Ein Umzug ins Hotel heißt ja auch: Einlagerung der Möbel, unnötige Kontakte in Zeiten, in denen Distanz geboten ist, und Stress beim Leben aus dem Koffer. Einmal ganz abgesehen davon, ob Hotels weiterhin offen halten dürfen. Die Verschiebung des Umzugs kann Nerven schonen. "Zum Schluss bleibt auch immer die Frage, ob alle Bauherren, die ihre finanziellen Rechte gegenüber der Firma geltend machen, zum Schluss auch tatsächlich zu ihrem Geld kommen oder gemeinsam die Firma in die Insolvenz treiben", gibt Holger Freitag zu bedenken.
Was sollten Bauherren tun, wenn die Baufirma den Bau einstellt, zum Beispiel, weil zu viele Mitarbeiter krank sind oder unter Quarantäne stehen? Dann ist die Baustelle eventuell von einem Tag auf den anderen verwaist. Gelieferte Materialien stehen ungeschützt im Freien, Regen kann in offene Mauerkronen eindringen. "In der Regel ist die Firma für die Baustelle zuständig", erläutert Rechtsanwalt Freitag, "aber was nutzt es, darauf zu pochen, wenn sich objektiv niemand kümmern kann?" Der VPB rät Bauherren, die auf eigenem Grundstück bauen, in diesem Fall mit dem Bausachverständigen die Baustelle zu kontrollieren und zu prüfen, was schlimmstenfalls passieren könnte; auf der leeren Baustelle ist es kein Problem, den gebotenen Abstand zueinander zu halten. Eventuell müssen Mauerkronen vorübergehend abgedeckt werden. Auch Regenrinnen und Fallrohre, die schon installiert sind, sollten Regenwasser sicher ableiten, damit es nicht in den Bau fließt und dort Schäden verursacht. Hier können die Sachverständigen den Bauherren genau sagen, was nötig ist. Wenn die Firma trotz Aufforderung diese oder gleichwertige Schutzmaßnahmen nicht in der gebotenen Kürze durchführt, muss bei dann notfalls selbst beauftragten Sicherungsmaßnahmen der Zustand durch den Sachverständigen vorher und nachher genau dokumentiert sein, um bei späteren Streitigkeiten über Mängel und Schäden genügend Nachweise an der Hand zu haben.
Bauherren sind zudem für die Einhaltung der allgemeinen Grundsätze des Arbeitsschutzes auf der Baustelle mitverantwortlich nach Maßgabe der Baustellenverordnung. Ein Drängen auf Fertigstellung des Bauvorhabens darf nicht auf dem Rücken der Gesundheit der Beschäftigten erfolgen.
Weil Baufirmen nun unter Druck stehen, versuchen manche, fast fertige Bauten möglichst schnell abzuwickeln und abzurechnen. Sie schicken den Bauherren die Aufforderung zur Abnahme mit Fristsetzung. "Auf dieses Schreiben sollten Bauherren auch reagieren", rät Rechtsanwalt Freitag. "Allerdings müssen sie den Bau nicht abnehmen, nur weil die Firma das verlangt. Und eine fiktive Abnahme, über die gegenüber Verbrauchern auch in Textform zu informieren ist, damit sie wirksam werden könnte, setzt die Fertigstellung des Bauwerks voraus." Auch hier rät der VPB zur Baustellenbegehung mit dem eigenen Sachverständigen. Keinesfalls sollten Bauherren die Abnahme einfach schriftlich erklären.
