VPB rät zur Vorsicht: Verkäufer müssen nicht alle Schäden nennen

BERLIN. "Augen auf: Kauf ist Kauf!" Den flotten Spruch kennen offenbar nur wenige Hauskäufer. Nach wie vor sind viele der Meinung, ein Verkäufer müsse einen Kaufinteressenten über alle frühere Bauschäden und Mängel an einer zum Verkauf stehenden Immobilie informieren, beobachtet der Verband Privater Bauherren (VPB). "Das ist aber ein Irrtum. Der Käufer hat kein Recht auf umfassende Aufklärung", erläutert Holger Freitag, Vertrauensanwalt des VPB. "Im Gegenteil: Die erste Pflicht des Käufers ist es, sich selbst zu informieren. Immobilienkäufer sollten grundsätzlich skeptisch sein und vor allem kritisch nachfragen."

"Natürlich gibt es Dinge, die der Verkäufer nennen muss. Die Rechtsprechung hat hier im Laufe der Jahre Grenzen gezogen", erklärt Rechtsanwalt Freitag. "Zum Beispiel muss der Verkäufer ehrlich antworten, wenn er nach einem Schaden direkt gefragt wird. Verschweigt er dann bewusst etwas, handelt er arglistig. Arglist ist aber bei einem eventuellen Rechtsstreit später nur sehr schwer nachzuweisen."

"Ungefragt nennen muss der Verkäufer alle Besonderheiten des Hauses oder Schäden, die einen Käufer vom Kauf abhalten könnten", weiß Holger Freitag und präzisiert: "Dazu gehören beispielsweise gesundheitsschädliche Baustoffe, die im Haus verbaut sind, wie etwa Asbest. Wenn der Hausbesitzer davon weiß, muss er den Käufer darauf hinweisen, schon damit dieser die Asbestverkleidung nicht aus Versehen anbohrt oder aufsägt." Die Krux dabei: Nicht alle Immobilienbesitzer wissen über ihre Immobilien genau Bescheid. Manchen fehlt technisches Interesse, andere besitzen das Objekt selbst erst kurz und kennen dessen Baugeschichte nicht.

Unbedingt hinweisen muss der Verkäufer den Interessenten auf Schwammbefall im Dachstuhl, denn dessen Sanierung kann ruinös teuer werden. "Schwammbefall wäre ein klares Ausschlusskriterium für die meisten Käufer", mutmaßt Holger Freitag. "Selbst wenn der Schaden saniert wurde, aber nicht sicher ist, ob die Schwammsanierung auf Dauer erfolgreich war, muss der Besitzer diesen Verdacht dem Käufer gegenüber zumindest erwähnen. Immer angenommen, er weiß selbst darüber Bescheid."

Nicht nennen muss ein Hausbesitzer aber beispielsweise einen Wasserschaden, der Jahre zurückliegt und definitiv behoben wurde. Auch Verfärbungen an Wänden, die der Kaufinteressent bei der Besichtigung deutlich erkennen kann, braucht der Verkäufer von sich aus nicht zu erläutern.

"Der Käufer muss also konkrete Fragen stellen und hartnäckig nachhaken, wenn ihm etwas seltsam erscheint", rät der Jurist. "Er darf sich nicht darauf verlassen, alle Informationen auf dem Tablett serviert zu bekommen." Problematisch ist das Nachfragen allerdings, wenn der Hausbesitzer selbst bei der Besichtigung gar nicht anwesend ist, sondern seinen Makler schickt. "Wer eine Immobilie kauft, der sollte sich aber nicht mit einem Exposé und zwei Besichtigungen begnügen", warnt Holger Freitag. "Kaufinteressenten sollten früh einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen, der das Haus für sie prüft." Das ist wichtig, denn in den meisten Hauskaufverträgen ist die Gewährleistung ausgeschlossen. Das Haus wird gekauft, wie besehen. Tauchen später Mängel auf, hat der Käufer meist das Nachsehen. "Natürlich kann er vor Gericht ziehen, aber er muss beweisen, dass der Verkäufer ihn arglistig getäuscht hat. Das dauert, kostet Geld und Nerven. Und selbst falls er gewinnt, ist fraglich, ob der Verkäufer das Geld überhaupt noch hat, um den Hauskauf rückabzuwickeln."