VPB-Sommerserie 2016 || Rund um die Eigentumswohnung VPB: Wohnungen im sanierten Altbau gründlich prüfen lassen - Bauträger versuchen Haftung für alte Bauteile auszuschließen

BERLIN. Eigentumswohnungsanlagen sind aktuell die beliebteste Form der Wohnimmobilie. Nicht nur Neubauten, auch sanierte Altbauten sind auf dem Markt. Investoren revitalisieren historische Gewerbebauten, dabei entsteht manches schicke Loft. Alte Kasernen werden saniert, die einstigen Stuben zu Appartements umgebaut oder zu großzügigen Familienwohnungen zusammengelegt. Wenn sich Bauunternehmen um alles kümmern, dann klingt das für viele Kaufinteressenten zunächst nach sorgenfreiem Kauf. Der Verband Privater Bauherren (VPB) rät trotzdem zur Vorsicht: Gerade beim Altbau steckt der Teufel im Detail.

Wie immer beginnt das beim Bauvertrag: Viele Unternehmer, die als Bauträger Altimmobilien sanieren und anschließend weiterverkaufen, versuchen beispielsweise den nicht sanierten Teil der Immobilie vertraglich aus der Haftung auszuschließen. Dieser Haftungsausschluss wird nach Erfahrung des VPB von vielen Käufern übersehen. Manchmal weisen auch die den Vertrag beurkundenden Notare nicht ausführlich genug darauf hin. Weil immer mehr Bauherren in der Vergangenheit auf diese Klausel hereingefallen sind, hat der Bundesgerichtshof (BGH, 08.03.2007 - VII ZR 130/05) entschieden: Kommt die Sanierung eines Altbaus einer Neubaumaßnahme gleich, dann muss auch das gesamte Bauvorhaben nach Werkvertragsrecht behandelt werden.

Das heißt: Der Bauunternehmer haftet dann trotz solcher Klausel für den gesamten Bau - die alten wie auch die neuen Teile -, wenn der Haftungsausschluss formelhaft ist und der Notar nicht eingehend dessen Bedeutung erörtert hat. Aber welcher Laie versteht das schon und stellt im passenden Augenblick die richtigen Fragen?

Vorsichtige Käufer holen sich einen eigenen Experten an ihre Seite. Nur unabhängige Baurechtsanwälte oder Sachverständige, die sie selbst beauftragt haben und die sie aus eigener Tasche bezahlen, beraten sie wirklich objektiv und weisen sie auf alle Fußangeln im Vertrag hin. Der Sachverständige kontrolliert auch die Baustelle regelmäßig und im Sinne seiner Bauherren. Er unterstützt ihn außerdem bei der Abnahme und begutachtet die Immobilie auch vor Ablauf der Gewährleistungsfrist noch einmal ausgiebig, um eventuelle Mängel noch fristgerecht zu reklamieren.

Nicht immer hat der Käufer Gelegenheit, die Altbauwohnung schon während der Sanierung begutachten zu lassen, weil er sie erst kauft, wenn sie längst fertig ist. Zu dem Zeitpunkt ist der Blick unter Fliesen, Putz und Böden nicht mehr möglich. Dann sollte der Käufer aber zumindest seinen unabhängigen Sachverständigen um eine gründliche Begutachtung bitten - und zwar mit Prüfung der Pläne und Bauunterlagen.

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