VPB-Experteninterview
VPB warnt vor Kostenfallen: Keller muss immer auf den Baugrund abgestimmt werden
BERLIN. "Drückendes Grundwasser hat schon manche Kellerplanung zunichtegemacht", weiß Dipl.-Ing. Klaus-Dieter Hammes, Leiter des Regionalbüros Aachen im Verband Privater Bauherren (VPB). "Die meisten Schlüsselfertigfirmen gehen in ihren Angeboten vom Idealfall aus. Sie kalkulieren einen preiswerten Keller in trockenem Baugrund. Damit setzen sie die Kosten bewusst niedrig an und locken die Bauherren über den günstigen Preis."
Das böse Erwachen kommt wenig später: Kaum beginnt der Aushub, steht plötzlich Wasser in der Grube. Experten sprechen dann vom sogenannten Grundwasserlastfall. "In einem solchen Fall muss umgeplant werden. Es gibt dann zwei Möglichkeiten: Entweder der geplante gemauerte Keller wird als schwarze Wanne ausgebildet oder es wird eine weiße Wanne gebaut", erläutert Bauingenieur Hammes. "Der Bauunternehmer bittet den Bauherrn für dieses Extra ordentlich zur Kasse: Zusatzforderungen zwischen 15.000 und 20.000 Euro sind da durchaus üblich."
Das ist doppelt ärgerlich, denn die meisten Bauherren entscheiden sich wegen des vermeintlich günstigen Preises für eine bestimmte Baufirma. Nun stehen sie vor unerwartet hohen Mehrkosten. Zum anderen beträgt die preisliche Differenz zwischen einer "schwarzen" und einer "weißen Wanne" tatsächlich nur rund 5.000 Euro – und nicht 20.000. "Der Bauherr hat aber keine Alternative, er hängt am Fliegenfänger des Bauunternehmers. Und der sichert sich nun einen gut dotierten Zusatzauftrag."
Vermeiden lassen sich solche Reinfälle nur durch die frühzeitige Vertragskontrolle. "Wenn wir Sachverständigen einen Bauvertrag prüfen, fragen wir auch nach dem Baugrundgutachten", erläutert VPB-Berater Hammes. "Dieses Gutachten ist ein absolutes Muss. Nur das Baugrundgutachten zeigt, wie der Baugrund beschaffen ist. Erst mit diesem Wissen kann ich den Keller richtig planen und seriös kalkulieren. Und eine "weiße Wanne" muss speziell geplant werden", betont der Experte. "Weiß der Bauherr, dass er einen WU-Keller benötigt, und steht er nicht unter Zeitdruck, dann kann er in Ruhe Angebote einholen. Und die liegen dann eben deutlich unter den Forderungen der Baufirmen."
Auch die Ausführung des wasserundurchlässigen Kellers birgt Tücken. Zunächst einmal muss die Firma natürlich entsprechend qualifiziert sein. "Technisch ist der Bau einer "weißen Wanne" kein Problem, aber nicht jede Firma, die den WU-Keller anbietet, kann ihn auch ausführen." Außerdem müssen bei einem wasserundurchlässigen Keller auch die Lichtschächte entsprechend wasserdicht angeschlossen werden. Das schlägt bei vier Lichtschächten gegenüber dem konventionellen Keller noch einmal mit rund 1.000 Euro zu Buche.
Was viele Bauherren vergessen: Der Keller kann nicht ins Wasser gebaut werden. Die Baugrube muss vorher leer gepumpt werden. "Je nach Höhe des Grundwassers muss man dann auch entsprechend lange abpumpen." Experten sprechen vom Lastfall Auftrieb. Das bedeutet: Das Grundwasser drückt, wenn es in die Baugrube eindringt, von den Seiten her den Bau nach oben. Er schwimmt auf wie ein Schiff. "Man muss solange Wasser abpumpen, bis das Gebäude schwerer ist als der Auftrieb", erläutert Klaus-Dieter Hammes. "Bei 20 Zentimetern Grundwasser reicht dazu meist schon die Last der Bodenplatte. Steht das Wasser aber rund anderthalb Meter hoch in der Baugrube, müssen Keller und Erdgeschoss samt Decke stehen, bevor das Gewicht der Baustoffe das wachsende Haus sicher am Boden hält. Auch das Abpumpen kostet Geld. Für die sogenannte Wasserhaltung rechnen wir mit rund 3.000 Euro." Auch das ist in der Regel ein Extra, das der Bauherr bezahlt.
"Tückisch sind auch die Baubeschreibungen für Keller selbst", weiß der Experte: "Zum Keller gehören ja nicht nur die Außenwände und die Bodenplatte, sondern auch Dämmung, Lichtschächte und Innenwände. Aber auch das erfährt nur, wer seinen Bauvertrag frühzeitig prüfen lässt."
