Bauen in Hildesheim

Die Hildesheimer verstehen schon immer etwas vom Bauen: Sie haben mit der St. Michaelis- und der St. Godehard-Kirche zwei frühromanische Prachtbauten, die heute zum UNESCO-Weltkulturerbe gehören. Auch die Altstadt kann sich sehen lassen. Sie wurde nach dem Zweiten Weltkrieg in ihrer historischen Schönheit wieder aufgebaut und zeigt wozu die Baumeister der Stadt in der Lage sind und waren. Von den legendären Hildesheimer Rosen, die überall das Wohnumfeld verschönen, gar nicht zu reden.

Zusammen mit dem attraktiven Umland ist die Rosenstadt Hildesheim ein beliebter Wohnort. In den Stadtteilen Moritzberg, Bockfeld, Himmelsthür, Oststadt, Bavenstedt, Drispenstedt, Einum, Itzum, Marienburg, Galgenberg, Neustadt, Ochtersum, Barienrode, Neuhof, in Marienrode und im Hildesheimer Wald lässt es sich gut leben. Dazu hat die Stadt mehreren Hochschulen. Große Kliniken und Energieversorger, Banken, Transportunternehmen, Straßenbaufirmen, Ziegeleien, Betonwerke, Metallerzeuger oder Online-Versandhäuser sind attraktive Arbeitgeber. Auch das Verlags- und Zeitungswesen hat lange Tradition in Hildesheim.

Auch rings um die Kernstadt Hildesheim lassen sich Familien gerne nieder. Wer dort baut, kann sich als VPB-Mitglied auf die fachliche Unterstützung des Regionalbüros Hildesheim im VPB-Netzwerk verlassen. Und die Unterstützung reicht vom Neu- bis zum Altbau, umfasst auch die Immobilienwertermittlung, die gerade für Kaufwillige im Bestand so wichtig ist.

Vom Regionalbüro aus betreut werden die Gebiete im Norden, wie Equord, Peine, Ilsede, Hohenhameln, Mehrum, Edemissen, Uetze, Sarstedt, Heisede, Gleidingen, Ingeln-Oessele. Im Osten schließen sich an Algermissen, Harsum, Hasede, Schellerten, Holle, Grasdorf, Groß Düngen, Salzgitter, Lengede, Baddeckenstedt, Oelber. Südlich liegen die Orte Alfeld, Bad Salzdetfurth, Bockenem, Sibbesse, Diekholzen, Rhüden, Seesen, Langelsheim, Jerstedt, Goslar, Bad Harzburg, Osterode, Göttingen, Nörten-Hardenberg, Northeim, Einbeck, Bad Gandersheim, Eschershausen, Delligsen und im Westen Schulenburg, Gestorf, Eldagsen, Elze, Mehle, Salzhemmendorf, Coppenbrügge, Eime, Holzminden, Höxter, Nordstemmen, Barnten sowie die Stadt Oldendorf.

Beliebt sind gerade bei privaten Bauherren zum Beispiel Algermissen, Harsum, Groß Düngen, Schellerten, Söhlde, Salzgitter, Sarstedt, Peine, Ilsede und Holle. Viel gebaut wird zurzeit in Holle, Salzhemmendorf, Alfeld, Hohenhameln, Peine, Equord aber auch in Hildesheim-Oststadt.

Typisch für die Bauweise der Region sind schon immer Fachwerkhäuser, aber auch Sichtmauerwerk. Obwohl es im Großen und Ganzen keine Grundwasserprobleme gibt, verzichten die meisten Bauherren auf einen Keller – und sparen damit vor allem Kosten, aber auch feuchte Keller, denn die sind ein Problem, gerade in alten Häusern. Die Feuchteschädensanierung gehört zu den üblichen Sanierungsarbeiten an solchen Altbauten. Auch die Schimmelbegutachtung zählt zu den klassischen Aufgaben der unabhängigen Sachverständigen im VPB-Netzwerk. Nach der Begutachtung folgt stets die Sanierung des Schimmels, die ebenfalls vom Sachverständigen begleitet werden sollte, damit sie technisch auch gelingt und sich die Eigentümer nicht durch falsche Sanierung für teures Geld neue Schäden ins Haus holen.

Aufs Haus kommen alle Arten von Dachformen: Walmdach, Zeltdach, Sattelfach oder Pultdach mit Dachsteinen oder Dachziegeln. Entscheiden sich Bauherren für ein Flachdach, legen sie zunehmend Wert auf die ökologische Begrünung der Dachfläche und leisten so einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz und gegen die Stadterwärmung. Auch hier sind Planung und sorgfältige Ausführung entscheidend für den Erfolg.

Mit welchen Ärgernissen und Problemen kämpfen Bauherren in Hildesheim und Umgebung? Nach Erfahrung der unabhängigen Bauherrenberater vor Ort gibt es mehrere Problemfelder, bei denen die Sachverständigen im VPB die Verbandsmitglieder unterstützen. Da sind zum einen Auseinandersetzungen mit dem Bauträger. Die Zahlungspläne sind meist überzogen. Die Baufirmen verlangen am Anfang zu viel Geld, obwohl sich auf der Baustelle noch gar nichts tut, jedenfalls kein Gegenwert zur bereits bezahlten Summe steht. Die Bauherren gehen damit unfreiwillig in Vorleistung. Geht die Firma dann pleite,  ist das zu viel bezahlte Geld weg. Verhindern lässt sich das nur, wenn der Zahlungsplan realistisch angesetzt wird. Das muss vor Vertragsabschluss genau verhandelt werden. Dabei unterstützen die unabhängigen Sachverständigen im VPB-Netzwerk die Bauherren.

Frühzeitig und auf alle Fälle vor der Unterzeichnung des Bauvertrags müssen Bauherren auch entscheiden, wie ihr zukünftiges Haus eigentlich aussehen soll. Das geht ins Detail! Wer schlüsselfertig baut, entscheidet sich meist für einen standardisierten Haustyp. Dann, so glauben viele, haben sie mit dem Hausbau nur noch wenig zu tun. Und dann merken Bauherren während der Bauzeit plötzlich dieses Haus entspricht doch nicht unseren Erwartungen. Die VPB-Experten raten deshalb dazu, vor der Vertragsunterschrift auch schon detailliert über die vorliegenden Hausentwürfe zu sprechen. Sie werden nämlich Vertragsbestandteil. Und wer sie so akzeptiert, wie sie die Firma vorgibt, kann später nur gegen hohe Zusatzkosten etwas daran ändern. Werden die Änderungswünsche aber rechtzeitig während der Verhandlungsphase besprochen, können die individuellen Wünsche entsprechend in den Bauvertrag einfließen.

Aber auch, wenn der Bau läuft und der Zahlungsplan die Bauherren nicht zur Vorkasse nötigt, kann es Ärger ums Geld geben. Dann nämlich, wenn die Baufirma die vereinbarten Abschläge zu früh abruft. Bauherren bezahlen dann die Rechnung für eine Leistung, die noch gar nicht fertiggestellt ist. Die Bauherren gehen auch so nach und nach in Vorleistung. Wird das Unternehmen dann insolvent, ist das zu früh bezahlte Geld verloren. Aber selbst wenn das nicht passiert, geben die Bauherren mit jeder verfrühten Zahlung ihr wichtigstes Druckmittel aus der Hand – das Geld. Ihr Einfluss gegenüber der Baufirma schwindet, es wird schwerer, eventuelle Mängel beheben zu lassen. Der VPB rät deshalb: Alle Zahlungen sollten stets dem Baufortschritt entsprechen. Bauherren sollten nicht zu viel bezahlen. Damit das nicht geschieht, ist es sinnvoll, vor der Überweisung einer Abschlagszahlung mit den unabhängigen Experten zu sprechen, sie können prüfen, ob die Abschlagszahlung gerechtfertigt ist, ob sie dem tatsächlichen Bautenstand entspricht – und vor allem auch, ob der bislang fertiggestellte Bauabschnitt technisch in Ordnung ist.

Streit ums liebe Geld gibt es mitunter bis zum Schluss: Manche Bauträger weigern sich, die Eigentumsübertrag im Grundbuch zu veranlassen, sofern der Kaufpreis noch nicht vollständig beglichen wurde. Das ist im Prinzip klar: wer bestellt, muss auch bezahlen. Aber wenn die Bauherren aus gutem Grund Geld zurückhalten, nämlich weil noch nicht alle Mängel am bezugsfertigen Neubau beseitigt sind, dann kommt es zum Patt. Die Baufirma übergibt einfach die Schlüssel nicht, und die Bauherren können nicht einziehen. Solcher Ärger sollte unbedingt vermieden werden. Wer seinen Neubau regelmäßig kontrollieren lässt, gerät selten in solche eine Sackgasse.

Überhaupt ist die regelmäßige Baustellenkontrolle das A und O des erfolgreichen Hausbaus. Nur wer regelmäßig seine unabhängigen Experten nach dem Rechten schauen lässt, kann sicher sein, dass sein Haus auch ordentlich gebaut wird. Dabei ist es weniger böswilliger Pfusch, der vielen Bauherren zu schaffen macht, sondern viele zunächst kleine Mängel, die durch Unachtsamkeit oder Unwissenheit schlecht ausgebildeter Kräfte, am Bau verursacht werden. Auch der falsche Einsatz von Materialien und Baustoffen zieht echte Probleme nach sich. Firmen, auch erfahrene Unternehmen, verwenden zum Beispiel falsche Dichtbänder beim Einbau der Fenster oder falsche Dichtschlämmen bei der Bauwerksabdichtung. Daraus können später schwerwiegende Mängel entstehen. Weil die Baufirma sich ja beim Schlüsselfertigbau selbst kontrolliert, bleiben solche Fehler unentdeckt und zeigen sich mitunter erst Jahre später – im schlimmsten Fall, sobald die Gewährleistungsphase abgelaufen ist. Dann bleiben die Bauherren auf den teuren Reparaturen sitzen. Deshalb ist es wichtig, die eigene Baustelle regelmäßig von unabhängigen Bausachverständigen kontrollieren zu lassen.

„Augen auf“ und „Umbauarbeiten stets von den selbst beauftragten unabhängigen Experten kontrollieren lassen“ lauten die Devisen beim Altbaukauf! Wer sich für einen Bestandsbau entscheidet, tut dies aus verschiedenen Gründen: Der Bau steht schon, das Genehmigungsverfahren entfällt also in der Regel – es sei denn, der Bau soll erheblich an- oder umgebaut werden. Altbauten liegen meist in gewachsenen Nachbarschaften, die Infrastruktur ist gut. Man weiß als Käufer, worauf man sich einlässt. Oft gibt auch die Architektur den Ausschlag: viele Menschen schätzen zum Beispiel denkmalgeschützte Bauwerke. Vielleicht vermuten sie auch unter der Putzschicht eines angebotenen Hauses ein schönes Zierfachwerk, das sie freilegen möchten. Dann empfiehlt es sich, sobald wie möglich eine Gebäudethermografie zu veranlassen, und diesen Verdacht zu prüfen.

In jedem Fall ist Vorsicht geboten, denn ältere Häuser haben ihre Tücken. Kaufinteressenten sollten deshalb zunächst immer ihren Sachverständigen im VPB mit der Immobilienwertermittlung beauftragen. Soll das Anwesen nicht als Investment vermietet, sondern selbst bezogen werden, sind Marktwerte oder Verkehrswert zwar wichtige Komponenten, um einen realistischen Kaufpreis zu begründen, aber es kommt viel mehr darauf an, wie viel Geld die Käufer tatsächlich in das Gebäude investieren müssen. Kommen zum Kaufpreis nämlich noch höhere Sanierungs- oder Umbaukosten, sprengt das mitunter das Budget der Kaufwilligen. Aus der anfänglichen guten Offerte wird dann schnell ein Fass ohne Boden. Deshalb: Altbau vor dem Kauf immer gründlich prüfen lassen!