Altbausanierung mit System: VPB plädiert für laufende Instandhaltung der eigenen Immobilie

BERLIN. Neubauten sind teuer, deshalb schauen sich viele junge Bauherrenfamilien zurzeit im Bestand um. "Aktuell fließen enorme Summen in den Kauf von Altbauten", beobachtet Dipl.-Ing. Reimund Stewen, Sachverständiger und Vorstandsmitglied des Verbands Privater Bauherren (VPB). Im Bereich Köln, in dem der Experte private Bauherren und Kaufinteressenten betreut, beobachtet er immer wieder Käufer, die sich bis ans Limit verschulden, um eine gebrauchte Immobilie zu erwerben. "Dabei lassen die Käufer den Zustand des Hauses oft völlig außer Acht. Sie bauen allein auf den zukünftigen Wertzuwachs."

Eine zuverlässige Rendite bringt aber nur, was technisch in Ordnung ist. Wer sein Haus nicht pflegt, muss auf Dauer deutlich mehr in die Sanierung der Schäden investieren, als für die laufende Instandhaltung nötig wäre. Deshalb rät der Experte allen Käufern und auch jenen, die bereits eine Immobilie besitzen, zur systematischen Pflege. "Wir achten auf unseren Körper, damit wir im Alter gesünder und länger leben. Wir warten unser Auto und lassen die anstehenden und erledigten Arbeiten in Scheckheften dokumentieren. Diese Scheckhefte sind zum Schluss mitentscheidend für den Wiederverkaufserfolg. Nur unsere Häuser vernachlässigen wir", konstatiert der Sachverständige. "Dabei würde sich die systematische Pflege der Immobilie besonders lohnen, schließlich wollen wir lange darin wohnen und tauschen sie nicht, wie ein Gefährt, nach einigen Jahren einfach aus. Wer den Wiederverkauf eines Tages also einplant, etwa um die Familienimmobilie gegen eine seniorengerechte einzutauschen, der tut gut daran, die laufende Instandhaltung zu dokumentieren, Rechnungen für Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen aufzuheben. Kaufinteressenten und Nachfolger können daran den Erhaltungszustand ablesen.

"All das sind aber nur Puzzlesteine", gibt Reimund Stewen zu bedenken. "Erst, wenn die Immobilie systematisch begutachtet wird, lassen sich sinnvolle Instandhaltungsarbeiten und bauphysikalisch aufeinander abgestimmte Sanierungsmaßnahmen für die Zukunft definieren, die dann Schritt für Schritt umgesetzt werden." Nach Erfahrung des Bausachverständigen zäumen die meisten Hauseigentümer das Pferd hier von hinten auf. Sie vernachlässigen die regelmäßige Pflege und beginnen dann irgendwo mit der größeren Sanierung, manche bei der Fassade, andere bei der Heizung, wieder andere bei Fenstern oder Dach. Sie suchen Handwerker und lassen sich Angebote machen. "Weil sie dabei den Handwerkern auch die Lösungsvorschläge überlassen, kommen viele unterschiedliche Angebote heraus, die sich inhaltlich und finanziell nicht miteinander vergleichen lassen und von denen viele dem Gebäude eher schaden als nutzen", beobachtet Bausachverständiger Stewen.

Hinzu kommt: "Jede Maßnahme am Altbau zieht bauphysikalische Konsequenzen nach sich. Wir können nicht einfach ein Wärmedämmverbundsystem auf die Fassade kleben, ohne vorher genau zu berechnen, wie es aufgebaut sein muss. Wird das nicht oder falsch berechnet, besteht die große Gefahr, dass die Hauseigentümer sich Feuchte- und in der Folge Schimmelschäden ins Haus holen", erläutert der Experte.

Wie sollen Hauseigentümer ihre Instandhaltung also angehen? Apps oder allgemeine Checklisten hält Fachmann Stewen für nur bedingt geeignet. "Sie erleichtern zwar den Einstieg ins Thema, aber jedes Haus ist ein Einzelstück, das aus unterschiedlichen Bauteilen und Materialien individuell zusammengefügt und wahrscheinlich außerdem im Laufe der Zeit mehrfach verändert wurde. "Wer seine Sanierung und Instandhaltung mit System angehen will, braucht sachverständige Unterstützung. Nur so kann er seinen ganz persönlichen Sanierungs- und Instandhaltungsplan entwickeln, Schäden vermeiden und den Wert der Immobilie erhalten. Halten sich die Hausbesitzer später an die mit dem Experten entwickelten Arbeitsschritte, ist ihre Immobilie stets in Ordnung und technisch auf der Höhe der Zeit. Beim Wiederverkauf macht sich das positiv bemerkbar.

Bitte beachten Sie dazu auch das ausführliche Experteninterview mit VPB-Berater Dipl.-Ing. Reimund Stewen:
>> Altbausanierung richtig angehen!