Artikel-Serie zum neuen Bauvertragsrecht || VPB erläutert Bauvertragsrecht (5): Einseitiges Anordnungsrecht nichts für private Bauherren

BERLIN. Wer schlüsselfertig baut, entscheidet sich für einen standardisierten Haustyp. Damit, so hoffen viele, haben sie mit dem Hausbau möglichst wenig zu tun. Folglich merken Bauherren oft erst während der Bauzeit, wenn das Haus doch nicht ihren Erwartungen entspricht. "Ich rate meinen Bauherren deshalb, schon vor Vertragsunterschrift auch die vorliegenden Hausentwürfe durchzusprechen", empfiehlt Dipl.-Ing. Norman Dietz. "Die Hausentwürfe werden nämlich Vertragsbestandteil, notwendige Änderungen sind später schwierig oder nur mit Zusatzkosten

BERLIN. Das neue Bauvertragsrecht ist am 1. Januar 2018 in Kraft getreten und gilt für alle Verträge, die seit diesem Tag geschlossen werden. Das Bauvertragsrecht ist Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Das BGB behandelte einen Bauvertrag bislang als normalen Werkvertrag. Weil privates Bauen aber erheblich komplexer ist, als beispielsweise eine Schuhreparatur, hat der Gesetzgeber das Werkvertragsrecht neu strukturiert und in den Paragrafen 650a bis 650v "Bauvertrag", "Verbraucherbauvertrag", "Bauträgervertrag" und "Architektenvertrag" erstmals geregelt. Der Verband Privater Bauherren (VPB) informiert in dieser Serie über die Reform und ihre Vor- und Nachteile für private Bauherren.

Das neue Bauvertragsrecht bringt Veränderungen für private Bauherren. Dazu gehört das sogenannte einseitige Anordnungsrecht. Weil ein Bau lange dauert, kann es vorkommen, dass Bauherren während der Bauphase neue Ideen entwickeln und deshalb ihre Baupläne ändern möchten. Bisher war das nur schwer möglich. In Zukunft soll es leichter gehen. Bauherren können jetzt per Anordnung sogar Abweichungen vom Bauvertrag durchsetzen. Der Werklohn für die veränderte Ausführung wird kraft Gesetzes angepasst. Das Gesetz regelt auch, wie die Abschlagszahlungen weiterlaufen sollen. Eventuelle Streitigkeiten sollen Gerichte schnell vorläufig entscheiden, damit der Bau fortgesetzt werden kann und die Abschlagszahlungen weiter fließen. Eine juristische Klärung können die Vertragspartner später per Klage erreichen - sofern dann noch Interesse daran besteht.

Bevor die Bauherren eine einseitige Anordnung treffen, müssen sie versuchen, sich mit dem Unternehmer vertraglich zu einigen. Erst wenn das binnen 30 Tagen nicht gelingt, können sie eine Anordnung erteilen. Anordnungen müssen in Textform erfolgen, zum Beispiel per E-Mail.

Ist die Neuregelung gut für private Bauherren?

"Das einseitige Anordnungsrecht bringt privaten Bauherren keine Vorteile", konstatiert Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB). "Das Instrument wurde für Großprojekte entwickelt, wo Änderungswünsche an der Tagesordnung sind. Es ist komplex und wird sich wohl zum größten juristischen Kampfplatz bei Großbaustellen entwickeln."

Wo steht das im Gesetz?

Das Anordnungsrecht ist in den §§ 650b - 650c BGB geregelt. Es gilt für jeden Bauvertrag, also auch dann, wenn "nur" ein Wintergarten angebaut werden soll.

So war das bisher ...

Wollten Bauherren bisher während der Bauphase etwas ändern, etwa ein Fenster oder eine Innenwand versetzen, musste dazu der bereits geschlossene Bauvertrag geändert werden. Das war nur im gegenseitigen Einvernehmen möglich. Dieses Einvernehmen ließen sich die Baufirmen in der Regel teuer bezahlen – und zwar mit Preisen weit über denen des freien Markts. Den Bauherren blieb nichts übrig, als diese zu akzeptieren oder auf ihre Änderungswünsche zu verzichten.

Darauf müssen Bauherren in Zukunft achten

Bauherren, die in Zukunft Änderungen wünschen, haben verschiedene Probleme. Eines davon ist die 30-tägige Verhandlungsphase. "Die wenigsten Bauherren werden eine einmonatige Verzögerung ihres Hausbaus riskieren", mutmaßt Holger Freitag. "Sie werden wohl, um Verzögerungen zu vermeiden, weiterhin überhöhte Preise akzeptieren." Ein weiteres Problem ist die Beurteilung der eigenen baulichen Änderungswünsche und der sich daraus ergebenden Nachtragsvergütung. Was ist gerechtfertigt, was nicht?

Nicht immer löst eine einseitige Anordnung berechtigte Nachtragsforderungen aus. "Dies gilt vor allem dann, wenn die Bauherren eine Leistung anordnen, die zur Erreichung des ohnehin geschuldeten Werkerfolgs notwendig ist, und wenn der Unternehmer neben der Bauausführung zugleich die Planung übernommen hat." Das ist typisch für den Schlüsselfertigbau. Reicht – zum Beispiel – die Abarbeitung der Baubeschreibung allein nicht aus, um eine Gaube entsprechend der Energieeinsparverordnung luftdicht zu errichten, können die Bauherren anordnen, dass die Luftdichtheit in Abweichung zur Ausführung nach der Baubeschreibung erreicht werden soll. Mehr Geld bekommt der Unternehmer dann deshalb aber nicht, denn schließlich wurde in diesem Fall die Anordnung nur nötig, weil er schlecht geplant hatte. Und für nachlässige Planung sollte er ja nicht auch noch honoriert werden. Aber auch, wenn die Bauherren einen sogenannten Pauschalfestpreis vereinbart haben, ist alles, was für den Werkerfolg noch getan werden muss, bereits abgegolten.

"Ob eine Anordnung den Werkerfolg ändert oder nicht, darüber wird in Zukunft sicher häufig vor Gericht gestritten, vor allem aber über die daraus resultierende Anpassung des Werklohns", sieht Holger Freitag voraus. Entscheiden sollen darüber spezielle Baukammern an den Landgerichten – die sich in das neue Gesetz aber auch erst einarbeiten müssen.

"Das ganze Verfahren ist für Großprojekte gedacht", resümiert Holger Freitag. "Private Bauherren sollten davon keinen Gebrauch machen. Sie sind besser beraten, wenn sie ihre Projekte von Anfang an sorgfältig planen und dann ohne weitere Änderungen durchziehen." Bei der Vorbereitung wie auch der laufenden Baukontrolle sollten sie sich deshalb mehr denn je von unabhängigen Sachverständigen unterstützen lassen, um gar keine nachträglichen Änderungen beauftragen zu müssen.

Die VPB-Serie zum "Bauvertragsrecht" wird fortgesetzt. Teil 1 zum Thema "Baubeschreibung", Teil 2 zum Thema "Widerrufsrecht", Teil 3 zum Thema "Abschlagszahlungsraten" und Teil 4 "Herausgabe von Bauunterlagen" finden Sie hier: www.vpb.de/bauvertragsrecht.html. Hier finden Sie auch alle "FAQs zum Bauvertragsrecht".

durchzusetzen." Der Sachverständige des Verbands Privater Bauherren (VPB) im VPB-Regionalbüro Hildesheim prüft regelmäßig Bauvertragsentwürfe für Bauherren und kontrolliert später den laufenden Baufortschritt.

Auch andere VPB-Berater stellen fest, dass Bauherren die Entwurfsplanung oft für unverrückbar vorgegeben halten. Fragen, ob das Haus zum Raumprogramm der Bauherren passt, ob es barrierearm ist und damit bis ins Alter bewohnbar bleibt, werden deshalb selten geprüft. Noch weniger rücken eigentlich wichtige Detailfragen in den Vordergrund. "Bauherren beschäftigten sich schon sehr früh mit der Küchenplanung", beobachtet Norman Dietz, "aber die Planung des Badezimmers oder Gästetoilette wird selten im Vorfeld betrachtet, obwohl dort aufgrund der optischen Ausführung am meisten gestritten wird."

Die Kontrolle der verschiedenen Pläne ist auch nicht einfach, denn die Firmen liefern häufig gar keine Zeichnungen und Details. "In der Ausführungsplanung etwa wird häufig nicht auf die Anordnung von Sanitärobjekten, Wandnischen und Ablagen im Fliesenspiegel geachtet", moniert der Sachverständige. Oft wird gar kein Fliesenspiegel gezeichnet. Die Wandgestaltung bleibt dann dem Fliesenleger überlassen. Aber selbst der beste Fliesenleger kann eine unausgereifte Installationsplanung nicht ausgleichen. Folglich sitzen die Sanitärobjekte später irgendwo außermittig an der Wand oder kleinteilige Fliesenzuschnitte stören den optischen Eindruck. Norman Dietz empfiehlt seinen Bauherren, Wandansichten des Bads mit Fliesen aufzuzeichnen und frühzeitig mit den Baubeteiligten durchzusprechen. Ab wann optische Unzulänglichkeiten einen Mangel darstellen und vor allem, ob so ein Mangel nachgebessert werden muss oder ob die Nachbesserung im Einzelfall nicht unverhältnismäßig ist, das ist ständiger Streitpunkt, den man sich ersparen sollte.

Was bei den Fliesen sofort auch für Laien sichtbar ist, schleicht sich an anderer Stelle versteckt ein: "Viele Firmen, die schlüsselfertige Objekte planen, nehmen es mit der Planung der Haustechnik offenbar nicht so genau", resümiert Bauherrenberater Dietz. Und auch das neue Bauvertragsrecht hilft hier nur bedingt, wenn Planunterlagen, die im TGA-Bereich ja durchaus auch für den EnEV-Nachweis wichtig sein können, eben nicht rechtzeitig abgefragt werden. Die technische Gebäudeausrüstung ist allerdings ein zentraler Punkt der Planung. Klassische Fehlplanungen sind zum Beispiel: Abwasser muss aus dem Dachgeschoss nach unten in die Grundleitungen geführt werden - schlecht nur, wenn zum Beispiel diese Leitungen durch das Wohnzimmer laufen und dabei die Stellfläche für Möbel drastisch reduzieren. Oder: Sanitärleitungen müssen nach außen entlüftet werden. "Wenn diese Entlüftung in der Außenwand liegt und Sparren ihren Weg blockieren, dann ist das schlechte Planung", kritisiert Norman Dietz. Werden dann noch Wandanschlüsse aufgestemmt und dabei der Wandverbund unzulässig geschwächt, ist das ein Fall für den Statiker – der aber oft gar nicht konsultiert wird.

Große Probleme beobachten die VPB-Berater auch bei den Übergängen zwischen Haus und Garten. Die Zeichnung gaukelt ein ebenerdiges Haus vor. Später steht das Haus aber höher. Folglich müssen Stufen vor Haus- und Terrassentür eingebaut werden. Eine Katastrophe für alle, die barrierearm bauen müssen und dies nicht explizit in den Bauvertrag aufgenommen haben.

Bauherren können viel tun, damit ihr Hausbau gelingt. Sie sollten zum Beispiel ihre zukünftige Möblierung in die Grundrisse übertragen. Dabei helfen heutzutage Apps, die aber Grenzen haben, oder Bleistift und Transparentpapier – typisches Architekten-Handwerkszeug. Die Mühe lohnt sich und schützt vor bösen Überraschungen.

"Planungsfehler finde ich bei sehr vielen Bauunternehmern, guten wie schlechten", resümiert Norman Dietz. "Der Unterschied liegt in der Art, wie die Firmen damit umgehen: Die guten wollen es besser machen und planen um. Im VPB beraten wir Bauherren deshalb so, dass sie vorbeugend tätig werden können und es gar nicht zum Streit kommt."