VPB-Sommerserie 2016 || Rund um die Eigentumswohnung VPB rät zur unabhängigen Kontrolle: Wohnungskäufer sollten Sonder- und Gemeinschaftseigentum abnehmen

BERLIN. "Das Gemeinschaftseigentum wird sträflich vernachlässigt. Die meisten Käufer von Eigentumswohnungen haben nur ihr Sondereigentum im Blick", beobachtet Dipl.-Ing. Herbert Oberhagemann vom Verband Privater Bauherren (VPB). "Wenn es um wichtige Dinge geht wie Statik, Fassaden, Wärmedämmung, Dach, Anschlüsse, Haus- und Heiztechnik, Außenanlagen und Tiefgaragen gehen sie oft gar nicht hin, obwohl sie dabei sein dürfen und sollten", beobachtet der Leiter des Hamburger VPB-Regionalbüros.

Herbert Oberhagemann hält das für leichtfertig, denn beim Neubau nimmt oft der Hausverwalter das Gemeinschaftseigentum ab. Solche Vertretungsregelungen im Kleingedruckten von Bauträgerverträgen sieht die Rechtsprechung zwar höchst kritisch und viele Varianten sind schon für unwirksam erklärt worden, trotzdem werden immer weitere Varianten entwickelt und verwendet. Das Problem dabei: Der erste Hausverwalter der jungen Gemeinschaft wird grundsätzlich vom Bauträger bestimmt. Das ist vertraglich so vorgesehen, und die wenigsten Wohnungskäufer merken das bei der Vertragsunterzeichnung oder beanstanden es gar. "Steht der Verwalter im Lager der Baufirma kann er zu wenig Interesse daran haben, Mängel zu finden." Weil die Eigentümer das aber nicht ahnen, sind sie sogar oft noch froh, mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums nichts zu tun zu haben. "Manche Verwalter holen sich dann einen Sachverständigen ihrer Wahl zur Abnahme. Leider arbeiten diese Experten dann nicht immer mit der nötigen Genauigkeit", kritisiert der Sachverständige.

So bemerkte zum Beispiel erst der von den Käufern selbst beauftragte unabhängige Sachverständige gravierende Mängel an einer Fassade: Die Wärmedämmung war falsch montiert, und der Naturstein der Verkleidung war nicht frostbeständig. "Hätten die Eigentümer keinen eigenen Experten hinzugezogen, wäre dieser schwere Mangel erst Jahre später aufgefallen." Gelöst ist das Problem deshalb noch lange nicht, weder technisch, noch finanziell. Solche Fälle enden in der Regel vor Gericht. Ob die Käufer dort nach vielen Jahren ihr Recht bekommen oder sich vergleichen müssen, das steht in den Sternen.

Eine weitere Krux bei der Abnahme des Wohneigentums sind die vereinbarten Abschlagszahlungen. Sie sind im Zahlungsplan festgelegt und sehen die vorletzte größere Tranche nach der Abnahme des Sondereigentums vor. "In der Regel sind nach dieser Abnahme dann 94,4 Prozent der Gesamtsumme überwiesen. Die Käufer haben nur noch gut fünfeinhalb Prozent in der Hand, die nach der Abnahme des Gemeinschaftseigentums fällig werden. Mit solch geringen Summen können Bauherren aber keinen Druck mehr ausüben. Solche Summen reichen auch nicht um größere Schäden zu beheben", weiß der Bauexperte – selbst wenn man die fünfprozentige Erfüllungssicherheit hinzurechnet, die Bauträger Verbrauchern stellen müssen. Er plädiert deshalb für die laufende Kontrolle der gesamten Anlage über die ganze Bauzeit hinweg. Zumindest während der Abnahmen von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sollten Bauherren ihre eigenen Experten mitbringen, damit Mängel erkannt und nicht unter den Tisch gekehrt werden.

Rein zufällig und während der Abnahme des Sondereigentums entdeckte Herbert Oberhagemann am Haus eines Bauherrn einen anderen gravierenden Mangel: "Die Tiefgaragenzufahrt war zu schmal, der Radius der Rampe zu gering für Autos mit größerem Wendekreis. Außerdem war die Schwelle zwischen Zufahrt und Bordstein zu steil für geringfügig tiefergelegte Fahrzeuge. Sie wären daran hängen geblieben. In diesem Fall konnte der Käufer den Preis noch erheblich mindern. Weil der Tiefgaragenstellplatz zum Sondereigentum gehört und er dieses noch nicht abgenommen hatte, hielt er einen noch verhältnismäßig hohen Restbetrag in der Hand, den er zurückbehalten konnte. Ein kleiner Trost immerhin – seinen Tiefgaragenplatz kann er aber trotzdem nicht benutzen.