VPB-Experteninterview
VPB warnt: Bei Verdacht auf Mängel Immobilie gründlich prüfen lassen
BERLIN. Die meisten kaufen neue Eigentumswohnungen direkt vom Bauträger. Den Preis zahlt man dabei meist in vorab vereinbarten Raten nach Abschlagszahlungsverordnung, entsprechend dem Baufortschritt. Der Kauf wird beim Notar protokolliert. Auf den Namen der Käufer wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Zur Sicherheit. Käufer sollten sich aber nicht allzu sehr in Sicherheit wiegen, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB), denn falls sie mit ihren Raten in Verzug geraten, ist die Wohnung unter Umständen schnell wieder weg.
Problematisch sind alle Fälle, in denen nicht ganz klar ist, wann eine Abschlagszahlung fällig wird. Zwar sind die Raten vertraglich vereinbart, aber sie werden immer erst bei einem bestimmten Bautenstand fällig. Ob und wann dieser erreicht ist, darüber gibt es häufig Streit zwischen Bauherren und Baufirmen. Besonders schwierig ist dies bei Eigentumswohnungen, wo Käufer ja nicht nur ihr Sondereigentum bezahlen müssen, sondern vor allem das Gemeinschaftseigentum. Während in einem Teil des Hauses alles schon weitgehend fertig ist, hinken die Arbeiten in einem anderen noch hinterher oder sind sogar mangelhaft. Was gilt dann? Ab wann ist der Bautenstand erreicht, der die nächste Abschlagszahlung auslöst? Und wie verhält es sich bei Mängeln?
Das Kammergericht in Berlin verhandelte einen Fall, in dem die Käufer eine bereits fertiggestellte Musterwohnung übernommen hatten. Weil das Haus und damit das Gemeinschaftseigentum aber noch nicht so weit war, mussten die Käufer den Kaufpreis nicht auf einmal entrichten, sondern ebenfalls in Etappen. Die Abschlagsraten waren allerdings missverständlich vereinbart. Es kam zum Streit. Die Käufer behielten Abschläge ein. Der Bauträger mahnte sie mehrfach an und kündigte dann den Vertrag. Das Kammergericht gab dem Bauträger recht (Urteil vom 1.7.2014 in einem Fall zum Aktenzeichen 7 U 161/13). Die Käufer verloren die Wohnung.
Viele Bauherren verweigern die Zahlung, wenn sie einen oder mehrere Mängel an ihrem Objekt vermuten. Im Prinzip ist das richtig, aber nicht jeder Mangel rechtfertigt die Zurückhaltung einer Rate, warnt der VPB. Bevor die Bauherren eine Rechnung nicht überweisen, sollten sie unbedingt mit dem Sachverständigen und Anwalt klären, wie es tatsächlich um Bautenstand und Mängel bestellt ist und in welchem Umfang sie Geld zurückbehalten dürfen. Letzteres ist nämlich gesetzlich geregelt. Andernfalls können die Käufer in Verzug geraten. Und das wiederum erlaubt es dem Bauträger, nach entsprechenden Fristen, vom Vertrag zurückzutreten.
Und das machen manche Bauträger ohne Hemmungen, beobachtet der VPB, denn angesichts der immer noch steigenden Preise am Wohnungsmarkt können sie die halbfertige Wohnung heute zu weit höheren Preisen an neue Käufer veräußern als noch vor einigen Monaten.
Für die ursprünglichen Käufer ist der Rücktritt ihres Bauträgers vom Wohnungskaufvertrag eine dramatische Entwicklung, die sie vermeiden sollten: Sie verlieren die Wohnung, die womöglich sogar der Mittelpunkt ihres zukünftigen Lebens werden sollte. Und ob die Käufer ihr bereits investiertes Geld zurückbekommen, ist ebenfalls nicht sicher. Mit dem Rücktritt verlieren die Erwerber nämlich ihre Vormerkung. Geht beispielsweise der Bauträger pleite, ist ihr Anspruch wirtschaftlich weitgehend wertlos. In jedem Fall wird der erzwungene Ausstieg aus dem Immobilienkauf teuer, denn der Kredit läuft weiter und kann oft nur mit hoher Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden. Außerdem haben Makler und Notar ihre Tätigkeit längst abgeschlossen und Honorar und Gebühren in Rechnung gestellt.
Damit Käufer von Eigentumswohnungen nicht aus Versehen in Verzug geraten oder weil sie eine Situation falsch einschätzen, sollten sie sich unabhängig beraten lassen – vor Vertragsabschluss und auch während der Bauzeit. Vorher, damit sie verstehen, welche Regelungen im Vertrag vereinbart sind, und während der Bauphase, damit sie – mithilfe ihrer technischen und rechtlichen Berater – erkennen, ob und wann ein Bautenstand erreicht ist oder nicht. Ob er Mängel hat und falls ja, ob diese Mängel die Zurückhaltung einer Rate oder eines Teils davon rechtfertigen. So zahlen sie weder Geld für teuren Pfusch, der hinterher mangels Druckmöglichkeit kaum noch beseitigt werden kann, noch riskieren sie durch übertriebene Zurückhaltung ihre Immobilie.
