Bauen in Freiburg und Südbaden

Wer es sich leisten kann, möchte hier bauen und wohnen. Entsprechend knapp und teuer ist das Bauland. In Freiburg selbst sind die Grundstückspreise zwischenzeitlich so hoch, dass ein Einfamilienhausgrundstück in moderater Größe kaum noch bezahlbar ist. Viele Bauwillige und Immobilienkäufer weichen deshalb auf das Umland aus und suchen Wohneigentum oder Baugrundstücke zum Beispiel in Endingen am Kaiserstuhl, Emmendingen, Waldkirch, Denzlingen, Gundelfingen, Bötzingen, Umkirch, Breisach am Rhein, Freiburg im Breisgau, Hattersheim am Rhein, Bad Krozingen, Schallstadt, Staufen im Münstertal, Münstertal im Schwarzwald, Mühlheim im Markgräflerland, Schliengen, Bad Bellingen, Badenweiler, Kandern, Efringen-Kirchen, Wittlingen, Rümmingen, Wittlingen, Weil am Rhein, Grenzsach-Wyhlen, Rheinfelden (Baden), Schwörstadt, Bad Säckingen, Murg, Laufenburg, Albbruck, Dogern, Waldshut-Tiengen, Lauchringen, Koblenz, Kadelburg, Hohentengen, Dettighofen, Lottstetten, Jestetten, Wutöschingen, Degernau, Weilheim, Ettlingen, Stühlingen, Wutach, Bonndorf im Schwarzwald, Überlingen Birkendorf, Grafenhausen, Schluchsee, Häusern, Höchenschwand, Görwihl, Rickenbach, Herrischried, Todtmoos, Ibach, Sankt Blasien, Wehr, Todtmoos, Bernau im Schwarzwald, Feldberg, Todtnau, Schönau im Schwarzwald, Zell im Wiesental, Hausen im Wiesental, Schopfheim, Maulburg, Steinen, kleines Wiesental, Oberried, Kirchzarten, Buchenbach, St. Peter, St. Märgen, Simonswald, Gutach im Breisgau, Waldkirch, Denzlingen, Sexau, Freiamt, Winden im Elztal, Elzach, Biederbach, Vogtsburg am Kaiserstuhl, Ihringen, Gundlingen, Merdingen, Bötzingen, Gottenheim, Eichstetten am Kaiserstuhl, Riegel am Kaiserstuhl, Forchheim, Sasbach am Kaiserstuhl, Wyhl am Kaiserstuhl, Weisweil, Herbolzheim, Rheinhausen, Rothaus, Remetschwiel, Lenzkirch, Löffingen, Klettgau, Günterstal, Horben, Au, Merzhausen, Littenweiler, Stegen, Gundelfingen, Vörstetten, Heuweiler, Glottertal, March oder Munzingen.

Bauherren haben verschiedene Möglichkeiten, ein Haus zu bauen: Sie bauen mit dem eigenen freien Architekten, der sie als Sachwalter Schritt für Schritt durch die Planung und die gesamte Bauzeit führt. Das war früher die übliche Art, ein Haus zu bauen. Heute entscheiden sich neun von zehn Bauherren für ein sogenanntes schlüsselfertiges Haus. Die meisten Bauherren verzichten damit auf die Dienste eines freien Architekten. Sie sparen so zwar dessen Honorar, bekommen aber auch nicht dessen Leistungen. Sie sind beim Bauen auf sich alleine gestellt, ihnen gegenüber die Baufirma, also Laien versus Profis. Und die Profis wissen genau, was sie tun – und sie kontrollieren sich auch noch selbst dabei. Das geht selten gut. Deshalb brauchen Bauherren eigene unabhängige Berater, die sie durch den langen Bauprozess begleiten und für sie auf der Baustelle nach dem Rechten sehen. Hier kommt er VPB ins Spiel. Die unabhängigen Bausachverständigen im VPB-Regionalbüro übernehmen genau diese Leitungen. Sie begleiten und beraten die Bauherren auf ihrem Weg ins eigene Heim. Sie sind Ansprechpartner in allen Fragen rund ums Bauen, damit Bauherren ihre eigenen, fundierten Entscheidungen treffen können.

Entscheiden sich Bauherren für ein Schlüsselfertigobjekt, haben sie zwei Möglichkeiten: Sie kaufen das Haus beim Bauträger oder beim Generalunter- oder Generalübernehmer. Kaufen sie beim Bauträger, erwerben sie immer Haus und Grund aus einer Hand. Der Bauträger ist Bauherr und macht den Käufern ein Angebot über das dann ein entsprechender Bauträgervertrag geschlossen wird. Bauträgerobjekte werden, wegen des damit verbundenen Grundstücksanteils, immer beim Notar geschlossen. Genauso, wie ein einfacher Grundstückskauf. Sobald ein Grundstück oder ein Anteil daran übertragen wird, geht das in Deutschland grundsätzlich nur mit Notar. Geschäfte mit Bauträgern haben ihre eigenen Probleme, die Bauherren genau kennen sollen. Das Eigentum wird beim Bauen mit dem Bauträger, erst nach Begleichung der Schlussrechnung an die Bauherren (die korrekt Erwerber heißen) übertragen. Bezahlen müssen die zukünftigen Eigentümer aber schon vorher. Was passiert dann beispielsweise, wenn der Bauträger pleite geht? Dann verlieren die Erwerber unter Umständen Haus und Geld. Das müssen sie wissen – davor müssen sie sich so gut wie möglich schützen.

Besitzen die Bauherren bereits ein Grundstück, können sie sich einen Schlüsselfertiganbieter suchen, der ihnen ein Angebot für ein Haus macht. Über die Details schließen sie dann den Bauvertrag – auf der Basis des seit 2018 geltenden Bauvertragsrechts. Ein schlüsselfertiges Haus kann alles Mögliche sein: Ein Massivbau, der Stein auf Stein gemauert wird, ein Holzhaus oder ein hybrides Bauwerk in Holz-Beton-Verbundbauweise – oder eben auch ein Fertighaus in welcher Bauweise auch immer.

Bei diesen Fragen kommt es bei Laien immer wieder zu Irritationen: Was ist ein Schlüsselfertighaus? Was ist ein Fertighaus? Ganz einfach: Der Begriff „Schlüsselfertig“-Haus kommt aus der Vertragswelt und beschreibt das Angebot einer Baufirma, „ein Stück Haus" zum Festpreis zu planen und zu erstellen. Dabei liegen Planung und Ausführung in einer Hand, mit allen Risiken der mangelhaften Selbstkontrolle. (Alternativ und wie oben bereits beschrieben lassen rund zehn Prozent der Bauherren ihr Haus von freien Architekten planen und vergeben die Ausführung nach der Ausschreibung an Baufirmen ihrer Wahl. Dabei werden sie von ihrem eigenen Planer beraten, den sie auch selbst bezahlen. Dieser freie Architekt, oder die freie Architektin, übernimmt später auch die Bauleitung. Dazu schließen Bauherren und Architekt eine sogenannten Architektenvertrag.

Ein Fertighaus hingegen ist ein rein bautechnischer Begriff, der ein Haus beschreibt, das aus vorgefertigten Elementen erstellt wird – über die Vertragsgestaltung sagt der Begriff gar nichts aus. Man kann ein Fertighaus also in allen nur denkbaren Vertragskonstellationen erstellen lassen – auch als Schlüsselfertigobjekt.

In der Regel suchen sich Bauherren heute ihr Traumhaus über das Internet oder in einer Musterhausausstellung. Was dort steht, gibt ihnen einen ersten Anhaltspunkt, wie ihr späteres Haus aussehen könnte. Allerdings lassen sich solche Musterhäuser in der Regel nicht 1:1 auf die Grundstücke der Bauherren setzen. Sie müssen nämlich immer an die vor Ort geltenden Regeln angepasst werden. Das sind einmal die jeweilige Landesbauordnung und zum zweiten der für das Baugebiet geltende Bebauungsplan, also die von der Kommune festgelegten Bau- und Gestaltungsvorgaben. Diese können die Gestaltungsfreiheit für ein Haus stark einschränken. Deshalb sind angehende Bauherren gut beraten, wenn sie zunächst einmal prüfen, was sie auf ihrem Grund und Boden eigentlich bauen dürfen, ehe sie sich in ein Musterhaus verlieben.

Gleiches gilt natürlich für das Raumprogramm. Ein Neubau, der von vornherein nicht genug Platz für die Familie bietet oder dessen Grundrisse und Raumgrößen nicht den Bedürfnissen der zukünftigen Bewohner entsprechen, ist keine Option, egal wie schick das Haus im Besucherpark auch aussehen mag. Ein Haus muss seinen Eigentümern passen – und das möglichst über alle Lebens- und Familienphasen hinweg.

Stimmen Haus und Realität halbwegs überein, lässt sich das Musterhaus also auf die vor Ort vorgegebenen Bedingungen hin planen und die Baufirmen übergeben den Bauherren eine Baubeschreibung. Dies ist das Angebot für den Bau des Hauses. Die Baubeschreibung beschreibt das zukünftige Gebäude. Gesetzlich ist ganz klar geregelt, was die Baubeschreibung alles enthalten muss.  Mindestens folgende Informationen muss sie umfassen:

• allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise;
• Art und Umfang der Leistungen, gegebenenfalls auch der Planung und Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück, der Baustelleneinrichtung und der Ausbaustufe;
• Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse, Schnitte;
• gegebenenfalls Angaben zum Energie-, Brandschutz-, Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik;
• Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke;
• gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus;
• gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen;
• Qualitätsmerkmale, denen Gebäude oder Umbau genügen müssen;
• gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, Armaturen, Elektroanlage, Installationen, Informationstechnologie, Außenanlagen;
• verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung; steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, dann muss wenigstens ihre Dauer angegeben sein.

Die Baubeschreibung muss auch auf eventuelle Unwägbarkeiten hinweisen, auf sogenannte Kostenrisiken. Dabei kann es sich zum Beispiel um den Baugrund handeln: Steht bei der Übergabe der Baubeschreibung noch nicht fest, wie der Boden unter dem zukünftigen Neubau beschaffen ist, kann natürlich auch der Keller noch nicht seriös geplant und kalkuliert werden. Ganz wichtig sind auch die Kosten: Die Baubeschreibung enthält natürlich auch Hinweise zu den Kosten. Niemand kauft die Katze im Sack! Im Zahlungsplan wird genau festgelegt, wann welche Abschläge überwiesen werden müssen. Der Zahlungsplan ist immer Teil des Bauvertrags, den die Parteien schließen, sobald sie sich über die Baubeschreibung klar geworden sind und das Angebot im Detail verhandelt haben.

Die meisten Vorgaben macht die Baufirma logischerweise so, wie es ihr am besten passt. Es ist ja ihr Angebot. Ob dieses Angebot auch den Interessen der Bauherren entspricht und sie es direkt annehmen oder erst nachverhandeln wollen, müssen diese selbst entscheiden. Dazu müssen sie die Baubeschreibung aber bis ins Detail und mit allen Konsequenzen verstehen. Laien haben damit oft Probleme. Sie brauchen Erläuterungen und fachliche Beratung, um auf Augenhöhe mit der Baufirma zu verhandeln und in ihrem eigenen Interesse zu entscheiden.

Die Baubeschreibung ist die Grundlage des Bauvertrags, den Sie später mit der Baufirma schließen. Lassen Sie deshalb sowohl die Baubeschreibung, als auch den unterschriftsreifen Bauvertrag vor der eigentlichen Unterzeichnung noch einmal gründlich vom unabhängigen Sachverständigen in Ihrem VPB-Regionalbüro prüfen!

Solche einfachen Aufgaben können Bauherren durchaus selbst übernehmen. Wie das geht, lesen Sie im VPB-Ratgeber „Bautagebuch – So dokumentieren Sie im Blog den eigenen Hausbau“. Fällt Ihnen dabei etwas auf, sollten Sie umgehend Ihren Berater im zuständigen VPB-Regionalbüro hinzuziehen.

Statt dem Neubau „auf der grünen Wiese“ sollten Bau- und Kaufwillige auch alternative Immobilien- und Wohnformen in ihre Überlegungen einbeziehen. Neue Wohnmöglichkeiten eröffnen sich zum Beispiel in alten Industriebrachen. Solche Quartiere werden aktuell in Freiburg, Lahr, Müllheim, Lörrach, Weil am Rhein, Bad Säckingen, Waldshut-Tiengen, Titisee-Neustadt und den jeweiligen Umlandgemeinden erschlossen.

Freiburg ist bekannt für seine Experimentierfreudigkeit. Wenn es um energieeffizientes Bauen, solares Bauen oder nachhaltiges Bauen geht, setzt die Stadt Maßstäbe. Schon vor Jahren entstanden in Freiburg die ersten Solarsiedlungen des Landes. Die Stadt versteht sich als energetischer Vorreiter – und die Umlandgemeinden ziehen nach.

Statt allein zu planen und zu bauen, bietet sich auch das Modell Baugruppe an. Baugruppen sind eine Alternative für alle, die Flächen und Ressourcen schonen möchten. Vorreiter für dieses Wohnbaumodell – das gut durchdacht sein sollte – war Freiburg. Inzwischen haben andere größere Städte in Südbaden nachgezogen, wie etwa Lahr, Lörrach, Bad Säckingen oder Waldshut. Auch dort gibt es nun engagierte Baugruppen, die von der Kommune unterstützt werden.

Kaufinteressenten sollten den Altbau vor dem Kauf immer gründlich vom unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen. Diese Altbaubegutachtung gehört zu den Kernaufgaben der Berater im VPB-Netzwerk. In der Regel brauchen Kaufwillige kein aufwändiges Wertgutachten, sondern eine seriöse Beurteilung der Substanz und konkrete Angaben zu eventuellen Sanierungskosten. Sie müssen wissen, ob der Altbau technisch in Ordnung ist und wie viel Geld sie in eventuelle Nachrüstpflichten investieren müssen. Sie wollen außerdem wissen, wie viel es voraussichtlich kosten wird, um den Altbau nach den Wünschen der Käuferfamilie umzugestalten, eventuell auch zu erweitern oder sogar aufzusatteln. Dabei stellt sich schnell heraus, ob sich der Kauf des Altbaus rechnet. Gerade, wenn im Haus viel umgebaut werden muss, wenn Wände oder sogar Treppen versetzt werden und Etagen aufgesattelt oder Räume angebaut werden müssen, damit die Familie ausreichend Platz findet, wird aus dem anfangs günstig scheinenden Altbau schnell ein teures Vergnügen. Kaufwillige sollten hier genau rechnen und im Zweifel lieber ein anderes Objekt suchen. Dabei helfen die unabhängigen Sachverständigen im VPB-Netzwerk. Sie wissen, was Um- und Anbauten, Sanierungen und Schönheitsreparaturen kosten.

Was bei fast jeder Immobilienbegutachtung eines Altbaus besprochen wird, sind die sogenannten Nachrüstpflichten. Oft müssen die Käufer nämlich nach der Übernahme zunächst erst einmal die Nachrüstpflichten gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) im Altbau erfüllen. Dazu gehören beispielsweise die Ummantelung aller Warmwasserleitungen und Armaturen, vor allem in ungeheizten Räumen, die Dämmung der obersten Geschossdecke sowie eventuell der Austausch des alten Heizkessels. Da kann einiges auf die Käufer zukommen, wenn die bisherigen Eigentümer das noch nicht erledigt haben. Langjährige Eigentümer älterer Bauten mussten in der Regel nicht nachrüsten, sondern konnten sich auf den Bestandsschutz berufen. Die daraus entstandenen Sanierungsstaus müssen die Käufer nun auflösen.

Reizvolle Bestandsbauten finden Kaufinteressenten nicht nur in Freiburg selbst, sondern in ganz Südbaden und im Schwarzwald. Relativ oft stehen die Anwesen unter Denkmalschutz. Das schränkt die Eigentümer bei der Gestaltung und bei eventuell geplanten Umbauten ein. Nicht alles, was Käufer sich wünschen, können und dürfen sie im Baudenkmal auch machen. Um Ärger mit der Denkmalschutzbehörde zu vermeiden, sollten alle Ideen frühzeitig mit den Mitarbeitern vom Amt abgesprochen werden. Das gilt insbesondere dann, wenn die Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes in den Genuss von Steuererleichterungen kommen wollen. Dann müssen sie die Sanierung im Detail mit der Behörde abstimmen. Und zwar im Vorfeld. Nur wenn Sanierungsarbeiten abgestimmt und genehmigt sind und dann auch entsprechend technisch ausgeführt werden, gibt es Steuererleichterungen.

Landschaftlich schön und vielfältig ist Südbaden. Das gilt insbesondere für die Region zwischen Offenburg, Breisach, Weil am Rhein, Lörrach, Waldshut-Tiengen, Jestetten, Bonndorf, Titisee-Neustadt, Furtwangen, Triberg, also im Wesentlichen den Regierungsbezirk Freiburg. Südbaden erstreckt sich von den Tieflagen der Rheins vom südlich entlang der deutsch-schweizerischen Grenze verlaufenden Hochrhein über das Oberrheintal mit seinen bekannten Weinanbaugebieten und die Ausläufer des Schwarzwalds bis hin zum Hochschwarzwald. Der reicht mit durchschnittlichen Höhenlagen von 900 Meter bis in den subalpinen Bereich der höchsten deutschen Mittelgebirgsgipfel mit über 1.400 Metern Gipfelhöhe.

So abwechslungsreich das oberirdisch sichtbare Landschaftsbild, so vielfältig ist auch der nicht sichtbare Aufbau des Baugrundes. Und dieser Baugrund kann durchaus seine Tücken haben. Damit sie keine unliebsamen Überraschungen erleben, sollten Bauherren - am besten noch vor dem Grundstückskauf (!!!) - ein Baugrundgutachten einholen. Dann wissen sie, worauf sie bauen.

Südbaden liegt mit seiner westlichen und südlichen Grenze auf den Bruchzonen kleinerer tektonischer Erdplatten. Besonders eklatant zeigt sich das im Raum Lörrach, Weil am Rhein und den westlichen Gebieten des Hotzenwaldes sowie den Gebieten südlich von Freiburg. Diese sind in die Erdbebenzone 3 (höchste Anforderungen an die Erdbebensicherheit) und die Erdbebenzone 2 (hohe Anforderungen an die Erdbebensicherheit) eingeordnet. Technisch ist das Bauen in Erdbebengebieten beherrschbar, allerdings immer mit entsprechenden und nicht immer unerheblichen Mehrkosten verbunden: Erdbebensichere Häuser kosten zwischen 10 und 15 Prozent mehr als normale Häuser. Nicht alle Baufirmen spielen bei der Angebotserstellung mit offenen Karten und bieten von vornherein erdbebensichere Häuser an. Manche halten den Preis bewusst günstig, um den Zuschlag zu bekommen.

Kommen die Kosten aber erst auf den Tisch, wenn der Vertrag schon unterzeichnet ist, haben die Bauherren nur noch begrenzte Handlungs- und Reaktionsspielräume und meistens das Nachsehen - und müssen die Mehrkosten in der Regel zusätzlich bezahlen. Nach dem seit Anfang 2018 geltenden neuen Bauvertragsrecht müssen die Baufirmen in ihrer obligatorischen Baubeschreibung zwar Unwägbarkeiten wie den Baugrund erwähnen, aber nicht alle tun es vollumfänglich und nicht alle Bauherren wissen, was das Baugrundrisiko für sie bedeutet. In jedem Fall sollten Sie als Bauherren Ihre Planungen prüfen und Ihre Baustelle kontrollieren lassen, damit die immensen Mehrkosten auch technisch richtig investiert werden. Beides übernehmen wir vom VPB für Sie.

Wir empfehlen deshalb: Schon in der Angebotsphase, also vor der Vertragsunterzeichnung, die Baubeschreibung und den Vertrag prüfen lassen!

Andere Probleme haben Bauherren im Schwarzwald. In den Sedimentationsgebieten der Flusstäler und an Hängen ist der Baugrund meist feucht. Folglich müssen auch die Keller entsprechend geplant und, abgestimmt auf die Anforderungen, dicht ausgeführt werden. Üblich ist die sogenannte Weiße Wanne oder der wasserdichte Betonkeller, also wasserundurchlässige Betonkellerkonstruktionen. Viele Baufirmen wissen das zwar, bieten aber in der Baubeschreibung dennoch zunächst nur den Standardkeller an. Stellt sich dann später heraus (obwohl es für den Anbieter vorher schon absehbar war), dass der normale Keller nicht ausreicht, bieten sie den qualitativ hochwertigeren Keller an - zu einem entsprechenden Aufpreis. Wir vom VPB raten deshalb: Lassen Sie vorab immer das Baugrundgutachten machen. Am besten schon vor dem Kauf des Grundstücks. Denn erst wenn der Baugrund bekannt ist, können Keller oder Gründung seriös geplant und kalkuliert werden.

Oft stellt sich dann die Frage, ob Bauherren lieber mit oder ohne Keller bauen. Für den Kellerbau spricht das zusätzliche Platzangebot – vor allem in den städtischen Gebieten mit kleinen Grundstücken. Gegen den Keller sprechen vor allem die Kosten. Und die steigen, je problematischer der Baugrund, umso teurer der Keller. Am besten Sie besprechen sich dazu mit Ihrem unabhängigen Bausachverständigen im VPB-Regionalbüro Freiburg.

Reizvoll und meist mit großartigem Ausblick wohnt es sich an den Hängen des Schwarzwalds. Viele Gemeinden verkaufen deshalb auch Grundstücke in Hanglage. Der Baugrund selbst mag günstiger sein als in der Universitätsstadt Freiburg, die Aussicht wird aber wieder teurer, weil für Häuser in Hanglage erheblich mehr Aufwand bei der Baugrubensicherung und der Ausbildung der Garten- und Außenanlagen entstehen. Baugrubenverbau, Stützmauerkonstruktionen, Außentreppenanlagen kosten viel Geld. Bauherren sollten von vorneherein eine bis zu sechsstellige Summe dafür veranschlagen. Dieses Geld verschwindet sprichwörtlich komplett in den Boden und ist nachher nicht einmal mehr zu sehen.

Auch bei der Kalkulation der Stützmauern sind nicht alle Firmen ehrlich, wenn sie ihre Offerten für das Schlüsselfertighaus abgeben. Etliche erwähnen die Hangsicherung zwar, schreiben aber, sie sei "bauseits" zu erledigen. Laien vermuten, dass die Baufirma diese Arbeiten übernimmt. Tatsächlich bedeutet "bauseits" aber: Die Bauherren müssen sich darum kümmern und zwar komplett, von der Planung bis zur Ausführung. Und natürlich zahlen sie die Position auch extra. Der VPB rät grundsätzlich von Hanggrundstücken ab, es sei denn, Geld spielt keine Rolle!

Wer dämmt, der kann mit staatlichen Zuschüssen rechnen. Aber: Die üblichen KfW-Programme beziehen sich mit ihren Förderkonditionen auf die Region Potsdam, die im Vergleich mit dem Schwarzwald und allen anderen Gebirgsregionen Deutschlands erheblich günstigere Temperaturrandbedingungen aufweist! Als Beispiel: Das für die Region Potsdam nachgewiesene KfW 55 Haus, braucht in den Höhenlagen des Schwarzwaldes erheblich mehr Energie als im Wärmeschutznachweis errechnet. Energiebedarf und Energieverbrauch steigen entsprechend den sinkenden Jahresmitteltemperaturen. Viele Baufirmen bieten den Effizienzstandard KfW 55 (Potsdam) auch an. Das heißt aber noch nicht, dass sich diese Energieeffizienz, die erst einmal ordentlich Geld kostet, dann auch wirklich energiekostensenkend bemerkbar macht.

Der für die Region Hochschwarzwald adäquate Dämmstandard sollte individuell mit den lokalen Klimadaten ermittelt und berechnet werden. Das muss in der Regel zusätzlich vertraglich vereinbart werden. Auch er kostet natürlich wieder extra. Deshalb lohnt sich die Energieberatung im Vorfeld: Bauherren sollten mit dem unabhängigen Sachverständigen besprechen, was sie brauchen. Und natürlich muss später auf der Baustelle auch wieder kontrolliert werden, ob alles vertragsgemäß umgesetzt wird. Dabei unterstützen wir Sie!

Aufgrund der niedrigeren Jahresmitteltemperaturen sinken auch die Wirkungsgrade von Luftwasserwärmepumpen oder Abluftwärmepumpen. Die Zeiträume mit zu niedrigen Außentemperaturen lassen sich zwar dank Elektroheizstäben in den Wärmepumpen ganz gut überstehen, der regionale Energieversorger macht die Rechnung aber erst im darauffolgenden Sommerhalbjahr auf. Da kann es zu unliebsamen Überraschungen kommen, denn der Strom für den Heizstab wird zu HT-Konditionen abgerechnet. Auch das sollten Sie in Betracht ziehen!

Energieeffizient bauen im Schwarzwald bedeutet zoniert bauen, wie es schon die Altvorderen gemacht haben: für sich abgeschlossene, warme Wohnbereiche, kühlere Zwischenbereiche, kurzfristige zu erwärmende Schlafräume und Kinderzimmer, die, wenn sie nicht benutzt werden, auch nicht beheizt werden müssen.

In der Gegend, die vom VPB-Regionalbüro Freiburg betreut wird, zwischen der Rheinebene um Freiburg herum und dem hohen Schwarzwald, sind auf wenigen Kilometern fast alle Schneelastzonen vertreten: In der Rheinebene schneit es mäßig, deshalb gehört die Gegend in die Schneelastzone 1, aber schon im Schwarzwald wird mit Schneelastzone 2a fast der bundesweit höchste Wert erreicht, die Schneelastzone 3. Folglich müssen die Dächer und die gesamte Hauskonstruktion dort stabiler konstruiert sein. Ähnlich verhält es sich übrigens auch bei den Erbebenzonen: nördlich der Universitätsstadt gilt die moderate Zone 1, im Schwarzwald stellenweise Zone 3, was eine entsprechend aufwändigere Bauweise voraussetzt. Wird das Haus außerdem noch am Hang gebaut, muss es zumindest zur Hangseite hin, gegen drückendes Wasser mit Eintauchtiefen unter drei Meter abgedichtet werden. Solche Details werden in der Regel in den Bauvertragsentwürfen der Schlüsselfertigunternehmen nicht näher erläutert oder gar eingepreist, sondern im besten Fall lediglich als Kostenrisiko erwähnt. Was aber höhere Schneelast oder Erdbebenzonen im Einzelnen für die Bauherren an Mehraufwand und Zusatzkosten mit sich bringen, erklären Ihnen die erfahrenen Experten im VPB-Regionalbüro.

Im Hochschwarzwald gibt es Gebiete, die als besonders stark durch Radon belastet gelten. Seit der Novellierung des Strahlenschutzgesetzes Ende 2018 gelten bestimmte Auflagen für den Schutz vor übermäßigen Radonbelastungen in Wohn- und Aufenthaltsräumen. Das Strahlenschutzgesetz sieht ab einer Radonbelastung von 300 Becquerel pro Kubikmeter (Bq/m³) im Jahresmittel in Aufenthaltsräumen und an Arbeitsstätten Handlungsbedarf.

Ein Problem bei Radon: Es kommt im Grunde überall vor. Während man früher noch der Meinung war, Radon sei auf Bergbauregionen begrenzt, wissen Experten heute, dass das Edelgas überall auftreten kann. Entscheidend für die Radonbelastung ist die Durchlässigkeit des jeweiligen Bodens. Lockere, gut wasserdurchlässige Böden, lassen auch Radon leicht passieren. Dicht gelagerte, wasserundurchlässige und feuchte Böden sind weniger durchlässig. Und wassergefüllte Bodenschichten stellen für Radon eine nahezu undurchdringliche Barriere dar. Allerdings können auch wassergefüllte Bodenschichten im Zuge langer niederschlagsarmer Trockenperioden, wie mitunter in trockenen Sommern, trockenfallen, so dass es zu einem verstärkten Durchströmen mit Radon kommt.

Da die Radonbelastung vom Boden abhängt, kann die Radonbelastung auch von Grundstück zu Grundstück variieren. Ein Bereich kann eine zu hohe Radonbelastung haben, ein anderes, nur wenige Meter weiter im selben Baugebiet, hat keine Radonbelastung. Für Bauherren heißt das: Vorsorgen und frühzeitig Radonmessungen durchführen lassen. Im Idealfall steht so schon vor Planungsbeginn fest, ob im Bereich des Baufensters mit Radon zu rechnen ist und falls ja, wie hoch die Radonbelastung dort liegt. Entsprechend kann und muss dann das Gebäude geplant werden.

Radon ist im Neubau also bei entsprechender sorgfältiger Bauausführung beherrschbar. Was aber machen Eigentümer von Bestandsbauten? Auch für das Bauen und Sanieren im Bestand ist Radon ein Faktor und gilt nach dem Rauchen als zweithäufigste Ursache für Lungenkrebs – und als häufigste Ursache bei Nichtrauchern! Unter diesen Gesichtspunkten sind Überlegungen zum baulichen Schutz vor Radon im Altbau sinnvoll, denn sie dienen Ihrer Gesundheit! Während sich Schutzmaßnahmen im Neubau vergleichsweise kostengünstig realisieren lassen, wird es im Altbau – wie stets – etwas aufwändiger. Fragen Sie dazu Ihre VPB-Bauherrenberater! Aber auch für alle, die sich unsicher sind und zunächst keine baulichen Maßnahmen planen, gibt es erste Hilfen. Sie lauten: Lüften! Lüften! Lüften! Regelmäßiges Durchlüften senkt die Radonkonzentration in Wohnräumen schnell und für mehrere Stunden.

Außerdem ist die Abtrennung des Treppenhauses vom Wohnbereich sinnvoll. Das gelingt durch radondicht erstellte Wände mit dichtschließenden Türen zum Wohnbereich hin. Auch das bringt maßgebliche Verbesserungen – und hilft auch noch dabei, Energie zu sparen. Wer mehr machen möchte, etwa einen Radonbrunnen oder eine Radondrainage einbauen, sollte sich zunächst unbedingt von den unabhängigen Experten im VPB Rat holen. Neben dem Radon gibt es noch geogene Altlasten. Darunter verstehen Experten naturbedingte Schadstoffgehalte im Boden, wie Chrom, Nickel, Kupfer, Zink oder Arsen. Viele Bauherren wissen darüber nicht Bescheid. Fragen Sie in Zweifel Ihren unabhängigen Berater im VPB-Netzwerk.

Bekannter sind bei Bauherren und Immobilienkäufern die sogenannten anthropogenen Schadstoffe, das sind zum Beispiel Chemikalien, die durch die spezielle Nutzung des Grundstücks ins Erdreich gelangen und von dort aus den Menschen schaden können. Deshalb sollten Bauherren, die sich für ein Grundstück mit Gewerbe- oder Industrievergangenheit interessieren, sehr genau hinsehen und prüfen lassen, ob sich Schadstoffe im Boden befinden. Im schlimmsten Fall muss der Boden ausgetauscht werden. Das bringt enorme Kosten mit sich, die jedes Baubudget sprengen dürften. Deshalb sollten Bauherren stets aufmerksam sein und sich auch über die Geschichte eins Baugrundstücks informieren und gegebenenfalls den Boden untersuchen lassen. Im Idealfall bringt das Bodengutachten vor dem Kauf des Grundstücks die nötige Klarheit.

Neben Radon gibt es zahlreiche andere Schadstoffe, die Bewohnern im Haus zusetzen können. Im schlimmsten Falle machen diese Schadstoffe die Menschen krank. Zu den Innenraumschadstoffen zählen neben dem weit verbreiteten Schimmel auch Farben, Lacke, Teppichkleber oder Dichtungsmassen. Sie gasen ihre schädlichen Inhaltsstoffe in neuen oder frisch renovierten Häusern in die Innenraumluft aus. Aber auch die Bewohner selbst machen sich mit mancher Gewohnheit das Leben unnötig schwer. Allen voran das Rauchen! Auch wer gerne Kerzen ansteckt, mutet seinen Atemwegen damit Reizstoffe zu. Ebenso wirken Duftlampen oder -kerzen, Räucherstäbchen, Raumdeos oder Pseudo-Kamine, die mit Ethanol gespeist werden. Problematisch sind auch die Ausdünstungen von Putz- und Pflegemitteln.

Vorausschauende Bauherren, Heimwerker und Althausbesitzer vermeiden Schadstoffe möglichst bereits beim Einkauf. Sind sie erst einmal im Gebäude, hilft nur lüften, lüften, lüften! Das machen übrigens viele immer noch falsch: Mehrmals täglich für fünf bis zehn Minuten quer- und stoßlüften ist sinnvoll. Dauerlüften mit dem Fenster in Kippstellung dagegen ist schädlich für die Bausubstanz und die Energiebilanz und bringt auch nicht viel. Lesen Sie mehr dazu im VPB-Ratgeber „Lüften, aber richtig!“.

Manche Menschen reagieren auch allergisch auf Haustiere oder Tierpflanzen oder sogar nur die feuchte Erde in den Blumentöpfen am Fenster. Selten ist die Allergie gegen Naturholz – aber auch sie kommt vor und belastet die Betroffene erheblich. Das A und O bei gesundheitlichen Problemen ist die Suche nach dem Auslöser. Deshalb führt der erste Weg auch grundsätzlich zu den Ärzten des Vertrauens. Sie wissen, welche Tests nötig sind, um den Ursachen für verschiedene Beschwerden auf die Spur zu kommen. Stößt die medizinische Diagnostik an Grenzen, sollten Betroffene auch an wohnraumbedingte Erkrankungen denken. Schadstoffuntersuchungen gehören zum Angebot alle VPB-Regionalbüros.

Schimmel ist kein reines Altbauproblem. Schimmel kommt auch im Neubau vor. Eine Ursache für Schimmelbildung sind Feuchteschäden an und in Gebäuden. Feuchteschäden können durch Wasser von außen verursacht werden, etwa durch einen undichten Keller. Solche undichten Stellen können zum Beispiel dort entstehen, wo Hausleitungen die Kellermauern durchdringen. Das sind neuralgische Stellen. Wasser kann aber auch wenn es von innen kommt Probleme bereiten. Neben undichten Wasser-, Abwasser- oder Heizleitungen führen vor allem Kondensat und nicht ausreichend abgetrocknete Baurestfeuchte zu Schäden. Ist der Bau erst einmal feucht, folgt oft der Schimmel. Hauseigentümer sind deshalb gut beraten, die Ursache von Feuchteschäden schnell abklären und beheben zu lassen. Das ist auch wichtig für die eigene Gebäude- und Hausratversicherung. Versicherte haben nämlich eine sogenannten Schadensminderungspflicht. Das heißt, sie müssen dafür sorgen, dass sich ein Schaden nicht unnötig ausweitet. Einfach wegsehen geht also nicht! Wenn Sie feuchte Schäden an Ihrer Immobilie entdecken oder sogar Schimmel kontaktieren Sie umgehend die unabhängigen Experten in Ihrem VPB-Regionalbüro.

Wasserleitungen können undicht werden. Das gilt für Wasserleitungen ebenso wie für Heizungsleitungen, sei es in der Wand oder im Fußboden. Sind die Wasserleitungen unsichtbar unter Putz oder Estrich verlegt, wird meist innerhalb kurzer Zeit Wand oder Boden durchnässt. Wer dann nicht schnell handelt, holt sich Schäden und oft auch Schimmel ins Haus. Viele Wasserschäden sind auf Innenwänden beispielsweise gut sichtbar, aber es ist dennoch unklar, wo genau das Leck liegt. Damit die Hauseigentümer nicht die gesamte Wand beziehungsweise den Boden aufstemmen müssen, um das Leck in Wasser- oder Heizungsrohr zu finden, muss das Leck eingegrenzt werden. Diese Wasserschadensortung oder Leckortung heißt auch Leckageortung. Mit Hilfe verschiedener Messverfahren der Leckageortung wird der Schaden dokumentiert und dann nach und nach räumlich eingegrenzt. Ist der Schaden gefunden, kann er repariert werden.

Wenn Sie Schimmel in Ihrer Immobilie entdecken, basteln Sie nicht selbst daran herum, sondern setzen Sie sich mit dem unabhängigen Bausachverständigen aus Ihrem VPB-Regionalbüro zusammen und lassen Sie die Ursachen klären – bevor Sie größere Schäden am Gebäude haben oder Sie oder ein Familienmitglied gesundheitliche Probleme bekommt!

Schimmel ist auch im Altbau häufig anzutreffen, vor allem, wenn das Gebäude länger leer stand, Feuchtigkeit zum Beispiel durchs schadhafte Dach eindringen konnte und das Haus in schlechtem Zustand ist. Dann keimt der Schimmel. Schimmel im Wohnbereich darf also nicht auf die leichte Schulter genommen werden, denn Schimmelpilze können schwere Gesundheitsstörungen auslösen. Dazu gehören zum Beispiel entzündliche Erkrankungen des Organsystems, der Nägel, Haare und Atmungsorgane. Schimmel kann auch zu Hautreizungen führen, zu grippeähnlichen Beschwerden, schweren Erschöpfungszuständen, Schwindel, Gedächtnis- und Sprachstörungen sowie zu Atemwegserkrankungen bis hin zu schwerem Asthma. Schimmelsporen verursachen außerdem Allergien.

Wer Schimmel entdeckt, sollte sich Hilfe holen vom unabhängigen Bausachverständigen. Im VPB-Regionalbüro arbeiten die entsprechenden Experten. Zunächst einmal muss die Ursache ermittelt werden, danach wird geklärt, ob der Schimmelbefall nur lästig oder sogar gefährlich ist, und dann wird der Schimmel beseitigt. Dabei richtet sich die Art der Sanierung nach dem Befall. A und O der Schimmelsanierung ist die genaue Analyse des Schadens. Der Bausachverständige muss klären, welches Ausmaß der Schimmelschaden hat und um welche Art Schimmel es sich handelt. Dazu ziehen die Experten aus dem VPB-Netzwerk bei Bedarf Innenraumhygieniker hinzu. Das sind entsprechend spezialisierter Chemiker. Sie entnehmen Proben aus der Raumluft und vom befallenen Bauteil und untersuchen diese im Labor. Der VPB kooperiert seit vielen Jahren mit auf diesem Gebiet führenden Fachleuten und Laboren. Je nachdem, zu welchen Ergebnisseen die Experten kommen, empfehlen die Bausachverständigen konkrete Sanierungsmaßnahmen. Sie reichen von der Reinigung der befallenen Oberflächen bis hin zum Austausch kompletter Bauteile. Wichtig in jedem Fall: Der Erfolg der Schimmelsanierung muss später durch weitere Untersuchungen kontrolliert werden. Sonst wuchert der Schimmel an einigen Stellen vielleicht unentdeckt weiter. Lesen Sie mehr zum Thema in unseren VPB-Leitfaden „Gesund bauen und wohnen“.

Die Thermografie ist außerdem ein Verfahren zur Altbauuntersuchung, mit dem Fachwerkkonstruktionen unter Putz dargestellt und auf Vollständigkeit hin überprüft werden können. Fachwerkhäuser gehören zu den frühesten Hauskonstruktionen überhaupt. Die ältesten in Deutschland erhaltenen Fachwerkwohnhäuser stammen aus der Zeit kurz nach der ersten Jahrtausendwende. Das sind allerdings nur sehr wenige, die weitaus meisten heute denkmalwerten Fachwerke entstanden im 18. und 19. Jahrhundert. Es sind kleine, schlichte Häuser, mit für die Epoche typischen barocken Mansarddächern. Viele Fachwerkhäuser stehen heute unter Denkmalschutz. Die Fachwerkfassade schützt nicht nur das Haus vor Wind und Wetter, sie ist auch das wichtigste Gestaltungselement des Hauses. Jede Zeit hat ihre typische Fassadendekoration, ein Fachmann erkennt bereits an der Fassade, aus welcher Zeit ein Gebäude stammt.

Fachleute unterscheiden zwei Arten von Fachwerk: das konstruktive Fachwerk und das Zierfachwerk, das im süddeutschen Raum auch den bezeichnenden Beinamen „malerisches Fachwerk“ trägt. Die schönen Fassaden sind oft auch der Schwachpunkt des Baus – zumindest nach heutigen Gesichtspunkten. Sie entsprechen meist nicht den Wärmedämmanforderungen. Denkmalbesitzer müssen zwar die Auflagen der Energieeinsparverordnung nicht erfüllen, können aber, wen sie ihren Beitrag zur CO2-Einsparung leisten wollen, dennoch von innen dämmen: Die Innendämmung ist allerding eine Aufgabe nur für versierte und speziell geschulte Firmen und nichts für Laien.

Holzschäden wie auch der Zustand von Holzbauteilen lassen sich auch durch Bohrwiderstandsmessung feststellen. Die Bohrwiderstandsmessung ist eine Methode der Holzuntersuchung. Die Bohrwiderstandsmessung wird zur Untersuchung und Kontrolle unter anderem von Fachwerk- und Konstruktionsholz genutzt. Als Untersuchungsmethode erlaubt die Bohrwiderstandsmessung Aussagen über den inneren Zustand des Holzes, unter anderem über Fäule, Hohlräume, Risse sowie andere innere Defekte. Fragen Sie Ihren unabhängigen Sachverständigen im VPB-Regionalbüro danach.

Aber nicht nur harter Fels oder ein hoher Grundwasserspiegel machen das Bauen problematisch und teuer, sondern auch Schadstoffe im Boden. Deshalb sollten sich Grundstücksinteressenten stets auch für die Historie des angebotenen Baulands interessieren. Steht es auf einer Industriebrache oder auf altem Kasernengelände? Wurde hier früher etwas Giftiges produziert? Stand hier einmal eine Autowerkstatt und könnte Altöl im Boden versickert sein? Lagern unter der Krume noch Altlasten? Nur weil etwas heute strikt verboten ist, könnte es nicht doch noch im Boden schlummern. Deshalb: Recherchieren Sie die Geschichte Ihres Grundstücks, wenn Sie auf einem einstmals bebauten Areal planen möchten.

Und wie steht es mit Fliegerbomben aus dem Zweiten Weltkrieg? Vor allem in den großen Städten gehören alte Fliegerbomben, die im Zweiten Weltkrieg abgeworfen wurden und nicht explodiert sind, zu den Problemen. Wer in einer solchen Stadt baut, der sollte klären, ob auf dem ins Auge gefassten Grundstück Bombenabwürfe verzeichnet sind und eventuelle Blindgänger im Boden liegen könnten. Achtung: die Zuständigkeiten differieren von Land zu Land und von Stadt zu Stadt. Grundstückskäufer müssen sich vor dem Kauf immer erst zu den zuständigen Behörden durchfragen. Erste Anlaufpunkte sind Bauämter, Ordnungsämter oder das Regierungspräsidium. Sie helfen klären, ob es in der Gegend, in der man bauen möchte, Bombenabwürfe gab.

Aber es gibt noch andere Baugrundprobleme, an die, die wenigsten Bauherren denken: In vielen Tälern des südlichen Schwarzwaldes wurde bereits im frühen Mittelalter bis in die Hochlagen nach Silbererz gegraben. Den Erträgen des mittelalterlichen Bergbaus verdankten Freiburg, die im Umland ansässigen Klöster St. Trubert im Münstertal und St. Margarethen bei Waldkirch sowie die Städte Staufen und Sulzburg, die Gemeinden im Glottertal und im Suggental, die das Bergrecht innehatten, ihren Reichtum oder zumindest einen bescheidenen Wohlstand. Mehrere dieser Gruben wurden bis in die zweite Hälfte des 20. Jahrhunderts betrieben. Der mittelalterliche Bergbau, der damit verbundene Wasserbau und das Hüttenwesen - das Silber wurde ausgeschmolzen - brachte nicht nur der Region wirtschaftliches Wachstum, sondern hatte auch negative Folgen. Aus den alten Erzhalden, die rund um die einzelnen Gruben aufgetürmt wurden, werden bis heute immer noch mit Schwermetallen verunreinigte Feinbestandteile über die Flüsse bis in die Rheinebene geschwemmt. Dies hatte und hat zur Folge, dass sich in den Überschwemmungsbereichen der Flüsse, die zur Hochschmelze regelmäßig über die Ufer traten, die Böden durch die Ablagerung dieser Feinbestandteile (Fachleute nennen es Sedimentation) mit diesen Schwermetallen anreicherten. Das kann die Kosten der Erdarbeiten für den Keller oder schon für eine Bodenplattengründung erheblich in die Höhe treiben, denn solcherart verunreinigte Böden müssen in dafür zugelassenen Deponien speziell entsorgt werden. Dabei entstehen Fracht- und Deponiekosten. Je nach Art und Konzentration der Schwermetalle kann eventuell auch eine gesundheitliche Beeinträchtigung für die neuen Grundstückseigentümer nicht ausgeschlossen werden. Sollten Sie sich als Bauherren für Baugrund in einer betroffenen Gegend interessieren, erkundigen Sie sich nach bekannten Vorbelastungen und Bodensanierungen; Bodenuntersuchungen vor dem Kauf sollten nicht nur die standsicherheitsrelevanten Werte des Baugrunds enthalten, sondern auch Angaben zur Konzentration etwaiger Schadstoffe. Ihr unabhängiger Berater im VPB-Regionalbüro unterstützt und berät Sie dabei.