Bauen in Ebersberg und der Region östlich von München

Der Großraum München ist seit Jahren beliebt. Immer mehr Menschen arbeiten und leben im Bereich Ebersberg, Erding, Rosenheim, Poing und Ottobrunn. Nicht nur die Einkommen sind überdurchschnittlich, sondern auch die Lebenshaltungskosten, die Mieten und die Immobilienpreise sind enorm gestiegen. In München kostet der Quadratmeter Neubau inzwischen bis zu 15.000 Euro. Viele junge Familien weichen deshalb ins Umland aus.

Besonders beliebt als Wohngebiet sind dabei Lagen östlich Münchens. Entsprechend steigen auch dort die Bauland- und Immobilienpreise. Während in den Landkreisen südlich von München die Preise schon immer vergleichsweise hoch waren, steigen nun auch die Immobilienpreise in Erding, Ebersberg, Poing, Vaterstetten, Anzing oder Markt Schwaben. Sie haben bereits teilweise Münchens Niveau erreicht.

Bezahlbaren Baugrund gibt es aber noch in anderen attraktiven Lagen, etwa in den Landkreisen Erding, Rosenheim, Ebersberg mit den Gemeinden Wasserburg, Grafing, Dorfen, Mühldorf, Haag in Oberbayern, Walpertskirchen, Edling, Obing, Traunstein und zahlreichen kleineren Orten. Neben Bauland für Einfamilienhäusern werden in Münchens Einzugsgebiet auch Eigentumswohnungen angeboten. Sie werden vor allem von Pendlern erworben.

Die Region rings um München ist besonders landschaftlich attraktiv, etwa die flache Moorlandschaft um Erding, die Endmoränengebiete um Ebersberg, der Ebersberger Forst sowie der Chiemsee. Die zahlreichen Seen Richtung Rosenheim und die nahen Berge schätzen Einheimische wie Touristen als Erholungs- und Freizeitgebiet. Die wunderschönen Altstädte von Wasserburg am Inn, Erding, Landshut oder Bad Tölz bieten enorme Lebensqualität und haben es nicht umsonst zur Kulisse beliebter Serien und Filme gebracht wie „Um Himmels Willen“, „Der Bulle von Tölz“ oder „Der Club der einsamen Herzen“.

Lange lag die Region östlich von München im Dornröschenschlaf. Mit dem Neubau der A94 wurde die Region dann gut an München angebunden. Auch Regensburg und Passau sind nun schneller erreichbar. Seither siedeln sich auch Arbeitgeber zunehmend im Osten der Landeshauptstadt an. Das Gewerbegebiet Parsdorf beispielsweise ist ein Zukunftsstandort östlich von München und macht Poing, Anzing, Haag und Hohenlinden entlang der A94 zu attraktiven Wohnorten für neu zugezogene Mitarbeiter.

Hinzu kommt: die Bus- und Bahn-Anbindungen zwischen München und den Kommunen im Osten werden ständig ergänzt, das Angebot laufend verbessert. Auch der geplante Neubau der dritten Landebahn am Flughafen München „Franz Josef Strauß“ macht die Region für Zuziehende attraktiver. Gleichzeitig bergen die infrastrukturellen Entwicklungen auch Risiken: So wurde die Zuleitung des Brennertunnels mit steigendem Güterverkehr auf den Bahntrassen bisher noch nicht ausreichend vorbereitet. Auch der Neubau der B15/Autobahn lässt auf sich warten, mit allen damit verbundenen Planungsunsicherheiten. Wer in solche, noch nicht so gut erreichbaren Gegenden zuzieht, hat vorerst noch weite Wege und man sollte genau schauen, ob die Lage des Objektes auch in naher Zukunft noch so attraktiv bleibt oder Wertverlust droht.

Der Immobilienkauf in der Region östlich von München will also gut geplant sein. Wir als VPB-Regionalbüro kennen die Entwicklungen in der Region und unterstützen Sie bei allen Schritten des Immobilienkaufs, über

• Konzept
• Gutachten
• Baubegleitung
• Bauherrenberatung
• Vertragsberatung
• und übrigens auch, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten und eine realistische Einschätzung des Werts benötigen. 

Die Suche nach einem freien Grundstück braucht Zeit. Der neue Wohnort muss mit Bedacht gewählt werden, denn Sie als Bauherren legen sich damit auf lange Sicht fest. Das Angebot muss Ihren Bedürfnissen entsprechen und bezahlbar sein. Die Angebote an freien Arealen sind rar im Großraum München. Genossenschaftliches Bauen, Baugemeinschaften und Erbbaurecht werden vielerorts wieder interessant. Sie sind eine Überlegung wert! Sprechen Sie uns darauf an. Wir wissen, worauf Sie als Käufer und Bauherren achten sollten – und wir wissen auch, wo es solche Angebote gibt, die für Sie vielleicht interessant sind.

Aktuell weisen die meisten Gemeinden kaum neues Bauland aus. Das Ziel der Kommunen heißt vielmehr „Nachverdichtung“. Dafür eignen sich Grundstücke mit altem Baubestand, die in der Regel von privat verkauft werden. Solche Objekte werden manchmal saniert. Sind die Grundstücke groß, werden die Altbauten meist abgerissen und das Areal anschließend neu und verdichtet wieder bebaut. Private Kaufinteressenten konkurrieren in solchen Fällen häufig mit Bauträgern, die gezielt nach großen Arealen suchen und auf Abbruch und Neubau ersetzen.

Das Besondere bei Bauträgern: Sie verkaufen stets Haus und Grund aus einer Hand. In der Regel bieten Bauträger kleinere Reihen- und Doppelhaussiedlungen an und Eigentumswohnungsanlagen. Der Bauträger ist stets Bauherr und bleibt auch bei Abschlagszahlungen Eigentümer des Objekts bis zur endgültigen Übergabe. Käufer haben bei solchen Angeboten so gut wie keinen Einfluss auf Architektur und technische Ausstattung der Immobilie. Das Bauträgermodell birgt für Käufer und Bauherren Risiken, die Sie vorher kennen sollten.

Die stark steigenden Immobilienpreise und die gute Auftragslage für die Bauunternehmen führen für Bauherren zu einem teilweise unübersichtlichen und schwer kalkulierbaren Markt. In vielen Fällen können die Bauträger die vor dem Verkauf kalkulierten Preise während der Bauphase nicht mehr halten. Weil sie aber noch wirtschaftlich arbeiten müssen, streichen sie bei Leistung und Qualität. Das geht zu Lasten der Bauherren.

Damit Sie nicht weniger bekommen, als Sie bestellt und bezahlt haben, müssen Sie Ihr Bauobjekt genau im Auge behalten. Dabei unterstützen wir Sie vom Anfang bis zum Einzug. Wichtig sind dabei die Vertragsprüfung ganz am Anfang und die laufende Baukontrolle über die gesamte Bauzeit hinweg. So können Baumängel rechtzeitig erkannt, verhindert und behoben werden. Die Qualitätskontrolle sichert Ihre Investition! Wir legen frühzeitig mit Ihnen gemeinsam fest, wann und wie oft wir den Baufortschritt an Ihrem Objekt begutachten.

Landschaftlich schön und vielfältig sind die Landkreise östlich von München. Das gilt insbesondere für die Region Erding mit dem Erdinger Moos, Ebersberg mit dem Endmöranengebiet, Wasserburg am Inn, Rosenheim, Traunstein, Traunreut, Trostberg, Prien mit den Flüssen und Seen.

So abwechslungsreich das oberirdisch sichtbare Landschaftsbild, so vielfältig ist auch der nicht sichtbare Aufbau des Baugrundes. Und dieser Baugrund kann durchaus seine Tücken haben. Damit Sie keine unliebsamen Überraschungen erleben, sollten Sie als Bauherren - am besten noch vor dem Grundstückskauf - ein Baugrundgutachten einholen. Dann wissen Sie, worauf Sie bauen. Erst wenn der Baugrund bekannt ist, können Keller und Gründung geplant und seriös kalkuliert werden. Erst dann wissen sie wirklich, welche Baukosten auf Sie zukommen.

Solider Hausbau sollte immer mit ausführlicher Beratung beginnen. Und zwar auf allen Sektoren – Finanz-, Renten-, Steuer- und Bauberatung. Dafür gibt es viele Gründe. So ist die eigene Immobilie ein wesentlicher Stützpfeiler der eigenen Altersvorsorge. Vorausgesetzt, das Haus bleibt lange nutzbar und behält seinen Wiederverkaufswert.

Die meisten schlüsselfertigen Häuser sind für vierköpfige Familien konzipiert. Verändert sich diese Konstellation, lassen sich die wenigsten Immobilien sinnvoll umnutzen. Immer häufiger beraten wir beim VPB Hauseigentümer, die ihr Einfamiliendomizil nach einer Trennung oder dem Tod eines Partners aufgeben müssen, weil sich die Immobilie nicht an ihre neuen Lebensumstände anpassen lässt.

Emotional hart trifft das ältere Menschen, die ihr Haus verlassen müssen, weil es sich nicht altersgerecht umbauen lässt. Finanziell hart trifft das Paare, die sich scheiden lassen. Weil oft ein Elternteil nach der Geburt der Kinder nur noch in Teilzeit arbeitet, kann die Übernahme der Immobilie durch einen der Partner und das Auszahlen des anderen finanziell unmöglich sein. Die Übernahme wäre aber wünschenswert, um den Kindern das gewohnte Umfeld und sich selbst das Dach über dem Kopf zu erhalten. Muss die Immobilie verkauft werden, ist das oft der wirtschaftlich schlechteste Weg, denn in der Regel liegen noch hohe Schulden auf dem Haus, für die Ablösung des Kredits werden außerdem Vorfälligkeitszinsen fällig. Der Erlös ist entsprechend gering. Muss unter Zeitdruck verkauft werden, senkt auch das den Verkaufspreis. Übrig bleiben zwei Einzelhaushalte, die über Bargeld verfügen, das aber nicht für die Anschaffung einer neuen, kleineren Immobilie reicht.

Angesichts der heutigen Trennungsraten und sich ändernder Lebensumstände empfiehlt es sich, das Traumhaus gleich flexibel zu konzipieren. Es gibt im Prinzip zwei Konzepte: Variante 1: Das Haus wird so kompakt geplant, dass es auch ein Partner bei reduziertem Einkommen noch alleine finanzieren kann. Variante 2: Das Haus wird von Anfang an als Zweiparteienhaus konzipiert, das sich im Ernstfall leicht teilen lässt und zur Hälfte vermieten oder veräußern lässt. Häuser, die flexibel geplant sind, lassen sich in jeder Lebenslage einfacher anpassen – und sind auch entsprechend leichter wiederverkäuflich. Deshalb ist es auch sinnvoll, von Anfang an Barriere möglichst zu vermeiden.

Zur Planung des eigenen Hauses gehören wichtige grundsätzliche Entscheidungen etwa über die Art der Konstruktion und die Wahl der Baustoffe. Gerade im Alpenvorland bietet sich das nachhaltige Bauen mit dem bewährten, vor Ort verfügbaren Baustoff Holz an. Der Naturbaustoff erlaubt kostensparendes, ökologisches und gesundes Bauen. Gepaart mit regenerativen Energieträgern, mit Solarthermie, Photovoltaik und Kraft-Wärme-Kopplung wird aus dem Wohnhaus ein veritables Energiesparhaus. Voraussetzung ist allerdings immer die individuelle, strikt neutrale Energieberatung vor der Kaufentscheidung. Nur wer über alle Aspekte des Bauens und Energiesparens informiert ist, kann das für sich richtige Haus mit der optimalen Energieversorgung wählen.

Die Bauabnahme gehört zu den wichtigsten Rechtsakten beim Bauen. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsphase. Ab diesem Zeitpunkt müssen die Bauherren der Baufirma alle Mängel nachweisen. Bauherren sollten also sicher sein können, dass das Haus, das sie mit der Abnahme offiziell übernehmen, wirklich keine Mängel hat. Dazu ist eine sorgfältige Begehung vor der Abnahme nötig. Je nach Objekt nehmen sich Bauherren und Bausachverständiger dazu ausreichend Zeit und prüfen das Haus im Detail. Mängel, die ihnen dabei auffallen, werden notiert und beim offiziellen Abnahmetermin besprochen, protokolliert und später in Absprache mit der Baufirma beseitigt. Auf Wunsch begleiten wir VPB-Sachverständigen Sie als Bauherren auch zum offiziellen Abnahmetermin mit dem Bauunternehmer.

Die Bauabnahme ist seit Anfang 2018 im Bauvertragsrecht neu geregelt. Seither können Bauunternehmer nach Fertigstellung des Hauses den Bauherren eine Frist zur Abnahme setzen. Diese Frist dürfen die Bauherren keinesfalls einfach verstreichen lassen, sonst gilt die Abnahme automatisch als erteilt.

Mit der Abnahme gehen übrigens auch die Pflichten und Risiken auf die neuen Eigentümer über. Sie müssen dann ihr Haus selbst versichern, zum Beispiel gegen Brand, Wasser- und Sturmschäden. Bauherren sollten sich über die nötigen Versicherungen rechtzeitig Gedanken machen. Der VPB bietet dazu einiges an.

Ein wesentlicher Bestandteil einer Abnahme muss auch die Übergabe des Schlüssels sein. Denn wie das Wort „Abnahme“ schon nahelegt, nehmen die Bauherren dem Unternehmer das Werk als im Wesentlichen mangelfrei ab. Übergibt der Unternehmer die Schlüssel nicht, ist das eigentlich auch keine Abnahme. Viele Bauträger oder Unternehmer versuchen aber die Schlüsselübergabe so lange hinauszuzögern, bis alle Raten bezahlt sind. Wenn dies so passiert, sollten Bauherren besonders achtsam sein und sich auf jeden Fall Beistand holen. Wir unterstützen Sie auch dabei!

Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistung. Mängel innerhalb der Gewährleistungsfrist müssen fachgerecht und vor allem bei der richtigen Firma geltend gemacht werden. Dies ist nicht einfach, wenn beispielsweise nicht klar ist, welche Firma den Mangel verursacht hat. Wir unterstützen Sie bei der Analyse des Schadens sowie bei der Feststellung des Verursachers und des tatsächlichen Schadensumfangs. Auch bei Versicherungsschäden stehen wir Ihnen als Bausachverständige zur Seite. Dabei verwenden wir moderne zerstörungsfreie Verfahren wie Feuchtemessungen, Mikrowellen-Rasterfeuchtemessung, UV-Analyse, Thermografie. Dank langjähriger Erfahrung und kontinuierlicher Weiterbildung bekommen Sie von uns effiziente Gutachten.

Wenn Sie sich für eine Bestandsimmobilie interessieren, begleiten wir Sie von der ersten Besichtigung vor dem Kauf bis zum Abschluss der Sanierung. Das A und O jeder Sanierung ist die sorgfältige Planung im Vorfeld. Für die meisten Bauherren steht die energetische Sanierung an erster Stelle. Bei einer umfassenden energetischen Sanierung bauen die nötigen Maßnahmen technisch sinnvoll aufeinander auf. Das spart Zeit und Schmutz und verhindert bauphysikalische Folgeschäden.

Wer ein Haus neu übernimmt, muss in jedem Fall die sogenannten Nachrüstpflichten erfüllen. In vielen Altbauten müssen die Anlagen ohnehin ausgetauscht werden. Das bietet auch die Chance, auf klimafreundliche Heizsysteme umzusteigen. Weitere Sanierungsmaßnahmen sind der Fenstertausch, der Dachausbau und die Fassadenrenovierung. Die energetische Sanierung ist ein umfangreiches Projekt, das Hauseigentümer unbedingt mit einem unabhängigen Berater planen sollten, der auch wirklich das gesamte Gebäude qualifiziert beurteilen kann. Nur so können sie sicher sein, aus der Vielfalt des Angebots auch wirklich das für sie Passende zu bekommen und die Anforderungen der Gesetzgebung zu erfüllen. Genauso wichtig ist dann auch die Bau- und Qualitätskontrolle. Die Sanierung muss koordiniert und überwacht werden, weil oft mehrere Firmen im Haus arbeiten und damit auch das ausgeführt wird, was Bauherren bestellt und bezahlt haben. Diese laufende Baukontrolle übernehmen wir für Sie.

Die Region rings um Ebersberg gehört zu den Gegenden mit den höchsten Sonnenscheinstunden pro Jahr in Deutschland. Also lohnt es sich, über die Installation von Solaranlagen, speziell Photovoltaikanlagen nachzudenken. Dabei müssen Bauherren allerdings bestimmte Vorschriften beachten. Photovoltaikanlagen gelten als Solaranlagen und sind brennbar. Nach der Bayerischen Bauordnung müssen Solaranlagen deshalb mindestens 1,25 Meter Abstand zur jeweiligen Brandwand halten. Das heißt, die Photovoltaikanlagen auf Reihen- und Doppelhäusern etwa können nicht bis an die Grundstücksgrenze gebaut werden, sondern müssen entsprechende Abstände einhalten. Eine Abweichung muss beantragt werden oder die Solaranlage wird kleiner. Unter Umständen rechnet sie sich dann nur noch bedingt oder gar nicht mehr. Eigentümer sind aber in der Pflicht und haften im Brandfall für Personen- wie auch für Sachschäden beim Nachbarn. Sprechen Sie mit uns über Ihre Ideen und Pläne.